En matière de droit de la famille, de succession et d'immobilier, certaines croyances ont la vie dure. Au fil des années, les notaires entendent souvent les mêmes phrases : « Je pensais que… » Le problème est que ces idées reçues conduisent parfois à des conflits familiaux, des erreurs coûteuses ou des successions beaucoup plus compliquées que prévu. Voici 15 affirmations que les notaires entendent régulièrement… et ce qu'il en est réellement.

La question revient souvent en pratique :peut-on acheter un bien immobilier alors que le divorce n’est pas encore prononcé ? La réponse est oui… mais elle appelle de nombreuses précautions. Car tant que le divorce n’est pas définitif, le lien matrimonial produit encore tous ses effets. Et c’est précisément ce qui complique les choses.

Acheter, rénover ou construire un bien à deux est souvent vécu comme un projet enthousiasmant. Mais une question essentielle est trop souvent mise de côté : qui finance quoi ? Et lorsque le couple se sépare, cette question devient centrale. Un époux peut-il récupérer les sommes qu’il a investies dans un bien qui ne lui appartient pas totalement ?La réponse est plus nuancée qu’il n’y paraît.

Un propriétaire peut-il louer un logement indécent, puis donner congé au locataire pour réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité ? La Cour de cassation vient de répondre très clairement : non, lorsque le bailleur connaissait l’indécence du logement dès la conclusion du bail. Dans un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile rappelle une règle essentielle : le bailleur ne peut pas transformer son obligation de délivrer un logemen

Faire une donation ne signifie pas nécessairement abandonner tout contrôle sur le bien transmis. Beaucoup de personnes pensent qu'une fois la donation signée, le donataire est totalement libre de vendre, donner ou utiliser le bien comme il l'entend. En réalité, le droit français offre de nombreux outils permettant d'adapter une donation aux souhaits du donateur. Certaines clauses permettent ainsi de protéger un bien familial, d'organiser sa transmission sur plusieurs gé

Dans certains dossiers immobiliers ou professionnels, la banque ne suit pas. Le délai est trop court. Le profil est jugé trop risqué. Ou le financement demandé sort simplement des critères classiques.

En copropriété, contester une assemblée générale est possible… mais dans un délai particulièrement strict. Et beaucoup de copropriétaires pensent encore, à tort, que ce délai commence uniquement lorsqu’ils récupèrent effectivement le courrier recommandé contenant le procès-verbal. La Cour de cassation vient pourtant de rappeler une nouvelle fois que ce n’est pas le cas.

Une décision récente vient rappeler un point essentiel, souvent négligé en pratique. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation précise que l’action permettant d’imposer au voisin des travaux liés à une servitude n’est pas illimitée dans le temps. Elle se prescrit en cinq ans.

En France, un principe est bien connu : la vente de la résidence principale n’est pas imposée sur la plus-value. Autrement dit, si vous réalisez un gain important lors de la revente de votre logement, celui-ci échappe en principe à l’impôt. Ce mécanisme, posé par l’article 150 U du Code général des impôts, est souvent perçu comme un avantage acquis. Mais en pratique, son application est loin d’être automatique.

« Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. »Le principe posé par l’article 815 du Code civil est bien connu. Pourtant, dans la pratique, il est souvent difficile à mettre en œuvre. Pourquoi ? Parce que certaines décisions essentielles, comme la vente d’un bien, nécessitent l’accord de tous les indivisaires. Et il suffit d’un seul refus pour bloquer toute la situation.

C’est une précision importante pour les bailleurs et les locataires commerciaux. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation rappelle que le droit de préférence du locataire commercial ne peut pas être contourné en vendant à une SCI familiale.

C’est un point souvent négligé dans les dossiers de vente… et pourtant déterminant. Dans un arrêt du 19 février 2025, la Cour de cassation rappelle que les informations sur les risques doivent être actualisées jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Le 17 mars 2026, le Conseil d’État a tranché une question qui concerne directement les ventes en copropriété : le plafond de 380 € applicable à l’état daté est maintenu. Plusieurs organisations professionnelles avaient demandé sa revalorisation. Leur recours a été rejeté. Le cadre reste donc inchangé.

La Cour de cassation, dans deux décisions du 19 juin 2025 (n° 23-17.604 et n° 23-19.292), précise les contours de l’exception au droit de préférence du locataire commercial, prévue par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

C’est une arme trop peu connue des locataires commerciaux : le droit de priorité instauré par la loi Pinel, à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Mais ce droit, encore faut-il le faire valoir dans les temps. Car en cas de vente conclue sans l’avoir purgé, le délai pour demander la nullité est très court. C’est ce que confirme la Cour de cassation dans un arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767).

Le débat autour de la fiscalité applicable aux espaces de coworking continue d’alimenter les échanges entre exploitants, fiscalistes et pouvoirs publics. Une décision récente du Conseil d’État, en date du 12 novembre 2025 (n° 494253), apporte une réponse claire à la question : les espaces de coworking sont fiscalement considérés comme des bureaux, même lorsqu’ils s’accompagnent de prestations de services annexes.

Dans un arrêt rendu le 17 juillet 2025 (CAA Nancy, n° 23NC03410), la Cour administrative d’appel de Nancy revient sur une question cruciale pour les porteurs de projet et les collectivités : à partir de quelle date un changement de destination sans travaux est-il juridiquement effectif ?

Quand un copropriétaire modifie des parties communes qu’il utilise à titre privatif, peut-il prétendre devenir propriétaire de ces espaces au bout de dix ans ? Et si oui, le règlement de copropriété peut-il servir de fondement pour invoquer la prescription abrégée ? Réponse de la Cour de cassation : non.

Dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-13.058), la Cour de cassation confirme une lecture stricte du régime du changement d’usage en zone tendue : l’usage d’habitation s’apprécie indépendamment de toute considération de surface, de décence ou d’habitabilité. Cette solution, bien qu’antérieure à la loi Le Meur du 19 novembre 2024, s’inscrit parfaitement dans son esprit.

Une simple plateforme de mise en relation ? Pas tout à fait. Depuis un arrêt rendu le 7 janvier 2026 (Cass. com., 7 janv. 2026, n° 23-22723 et 24-13163), la Cour de cassation a tranché : Airbnb peut être tenue responsable lorsqu’un locataire utilise sa plateforme pour sous-louer illégalement un logement. Un revirement important, dans un contexte de tension entre développement des locations saisonnières et encadrement du parc locatif.