Bail commercial et déplafonnement du loyer de renouvellement : Ce qu'il faut savoir

Lorsqu'un bail commercial arrive à expiration, le renouvellement du bail est souvent un moment délicat. La question du montant du loyer, notamment en ce qui concerne le déplafonnement, peut susciter des tensions entre le preneur et le bailleur. Un cas récent, jugé par la Cour de cassation, illustre bien cette problématique et éclaire sur les critères qui peuvent justifier le déplafonnement du loyer de renouvellement.

Le contexte : Un renouvellement de bail commercial

Dans cette affaire, une preneuse d’un bail commercial, occupante d’un local situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sollicite le renouvellement de son bail.

Si les bailleurs acceptent le principe du renouvellement, ils demandent toutefois à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un prix déplafonné, c'est-à-dire supérieur au loyer précédemment appliqué, conformément aux conditions de marché.

La demande de déplafonnement : Un argument fondé sur une obligation légale nouvelle

Le déplafonnement du loyer de renouvellement n’est pas automatique. Il existe des critères précis permettant aux bailleurs de justifier cette demande.

Dans cette affaire, les juges examinent plusieurs éléments pour déterminer si le déplafonnement est justifié. D’une part, ils constatent que, conformément à l’article 58 de la loi n° 2014-366, le bailleur avait été contraint, pendant la durée du bail expiré, de souscrire une assurance couvrant les risques de responsabilité civile, en raison de son statut de propriétaire non occupant. Cette souscription d’assurance a entraîné une réduction de près de 23 % du revenu locatif du bailleur.

Les juges retiennent que cette modification substantielle des obligations du bailleur, induite par une nouvelle obligation légale, constitue un argument valable pour justifier le déplafonnement du loyer de renouvellement.

En d’autres termes, la modification des conditions économiques du bailleur, résultant de cette nouvelle charge légale, justifie une réévaluation du montant du loyer.

La confirmation par la Cour de cassation

La décision des juges de première instance est ensuite confirmée par la Cour de cassation. Les magistrats rappellent que, pour fixer le loyer d’un bail commercial renouvelé, il convient de prendre en compte les modifications notables des obligations du bailleur pendant la durée du bail expiré.

Cela inclut les obligations légales nouvelles, même si le bailleur avait volontairement souscrit cette assurance avant que celle-ci ne devienne une obligation légale.

Ainsi, l'élément de modification des charges légales est pris en compte dans le calcul du loyer de renouvellement, justifiant le déplafonnement du loyer.

Ce que cela signifie pour les parties

Cette décision rappelle l'importance de bien comprendre les règles régissant le renouvellement des baux commerciaux, et notamment les circonstances qui peuvent justifier un déplafonnement du loyer. Le déplafonnement n’est pas automatique, mais il peut être demandé par le bailleur lorsqu'une modification substantielle de ses charges survient en cours de bail, notamment à la suite de l'introduction d'une nouvelle obligation légale.

Les parties doivent donc être attentives aux évolutions législatives qui peuvent influencer leurs droits et obligations, et à la façon dont ces évolutions peuvent impacter le montant du loyer en cas de renouvellement.

Les bailleurs doivent également savoir que la Cour de cassation reconnaît désormais ces charges nouvelles comme un critère pertinent pour demander une augmentation du loyer, même si cette obligation a été souscrite volontairement au départ.

Conclusion

En somme, le déplafonnement du loyer de renouvellement d'un bail commercial peut être justifié par des changements dans les obligations légales du bailleur, même si ces changements ont été volontairement souscrits avant leur introduction légale.

Cette décision de la Cour de cassation souligne l’importance de prendre en compte l’évolution des obligations du bailleur lors de la négociation du loyer, et rappelle que les critères de déplafonnement peuvent varier selon les circonstances économiques et légales du bail.

Référence : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-14.887.