Opter pour un "bail civil" pour éviter le DPE : une fraude aux lourdes conséquences

Certains propriétaires envisagent de contourner l'obligation de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en optant pour un "bail civil" plutôt qu'un bail d'habitation classique. Cette pratique n'est pas une simple faille juridique, mais constitue une fraude avérée.

Le cadre légal des baux d'habitation

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, régissant les rapports locatifs, est d'ordre public. Cela signifie que ses dispositions s'imposent à tous et ne peuvent être écartées par une simple convention entre les parties. Ainsi, dès lors qu'un bail concerne un logement utilisé comme résidence principale par le locataire, il est automatiquement soumis aux dispositions de cette loi, indépendamment de l'intitulé ou de la qualification donnée au contrat. Tenter de qualifier le contrat de "bail civil" ou de "convention d'occupation" pour échapper aux obligations légales, telles que la fourniture d'un DPE, est donc illégal.

Les obligations en matière de DPE

Depuis le 1er janvier 2025, tout bailleur est tenu de fournir un DPE valide lors de la mise en location d'un logement à usage de résidence principale. Ce diagnostic informe le locataire sur la performance énergétique du logement et contribue à la transparence du marché locatif. Ne pas fournir ce document ou tenter d'y échapper en modifiant la nature apparente du bail expose le bailleur à des sanctions. Le locataire peut notamment demander la requalification du contrat en bail d'habitation soumis à la loi de 1989, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique.

Les exceptions limitées

Les seules exceptions permettant de ne pas appliquer les dispositions de la loi de 1989 concernent les locations à titre de résidence secondaire ou les locations à des personnes morales. En dehors de ces cas spécifiques, toute tentative de contourner la loi en modifiant l'intitulé ou la nature apparente du bail est considérée comme une fraude.

Conclusion

Chercher à éviter la fourniture d'un DPE en jouant sur la qualification du bail n'est pas seulement une mauvaise pratique, c'est une infraction à la législation en vigueur. Les bailleurs doivent respecter leurs obligations légales pour assurer une relation locative transparente et conforme au droit.