Propriétaires en indivision : qui doit vraiment payer les impôts fonciers ?

Acheter un bien immobilier à plusieurs, c’est souvent une belle opportunité patrimoniale. Mais cela implique aussi des règles précises en matière de fiscalité, notamment lorsqu’il s’agit de s’acquitter des impôts liés au bien.

Avec la réponse ministérielle n°405 du 3 décembre 2024, une clarification importante vient d’être apportée : l’administration fiscale ne peut pas exiger d’un seul indivisaire le paiement de l’intégralité des impôts dus sur le bien. Cette précision est essentielle, notamment dans les situations d’indivision successorale ou lors d’achats immobiliers entre proches.

L’indivision : un régime fiscal proportionnel

En cas d’indivision, plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier, chacun à hauteur d’une quote-part déterminée. Cette répartition est généralement précisée dans l’acte d’acquisition ou dans le cadre d’une succession.

Lorsque des impôts sont dus sur ce bien – taxe foncière, taxe sur les logements vacants ou encore taxe d’habitation sur les résidences secondaires –, chacun doit s’acquitter de la part correspondant à ses droits dans l’indivision.

Il n’est donc pas légalement possible pour l’administration de réclamer à un seul indivisaire la totalité de l’impôt, en le laissant ensuite se retourner contre les autres. La solidarité fiscale ne s’applique pas ici.

Exemple concret : une répartition équitable

Prenons un cas typique : trois membres d’une même famille détiennent ensemble un bien immobilier comme résidence secondaire.

• L’un détient 50 % des droits,

• Le deuxième 30 %,

• Le troisième 20 %.

  
  

Si la taxe d’habitation sur la résidence secondaire est de 1 500 €, l’administration devra adresser à chacun un avis correspondant à sa part :

• 750 € pour le premier,

• 450 € pour le deuxième,

• 300 € pour le troisième.

  
  

Chaque indivisaire est responsable uniquement de sa part.

Attention : des règles différentes pour les couples mariés ou pacsés

Une exception existe cependant : les couples mariés ou liés par un PACS, qui vivent sous le même toit.

Dans ce cas, l’article 1691 bis du Code général des impôts prévoit une solidarité fiscale. Cela signifie que l’administration peut demander l’intégralité de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire à l’un des conjoints, à charge pour lui de se faire rembourser la moitié par l’autre.

C’est une différence de traitement notable avec les autres formes d’indivision, qui s’explique par le régime particulier de solidarité qui existe entre époux ou partenaires pacsés.

Pourquoi cette clarification est importante

Cette réponse ministérielle met fin à une confusion fréquente. Elle renforce les droits des indivisaires en rappelant que chacun ne peut être tenu que pour sa quote-part, et non pour les éventuels manquements des autres.

Dans la pratique, cela évite qu’un indivisaire soit injustement contraint d’avancer des sommes importantes, ou qu’il se retrouve dans une procédure de recouvrement qui ne lui incombe pas.

En résumé

• En indivision, chacun paie sa part d’impôt. Pas plus.

• Pas de solidarité entre indivisaires (sauf pour les couples mariés ou pacsés).

• Le fisc doit adresser à chacun sa propre imposition.

Si vous êtes propriétaire en indivision, cette information peut vous éviter bien des mauvaises surprises. Et si vous recevez une demande de paiement intégral… sachez qu’elle n’est pas conforme à la règle.