Modifier les proportions de propriété dans une indivision : est-ce possible (et pertinent) ?

Un couple non marié a acquis un bien immobilier en indivision, avec une répartition des parts fixée à 56 % pour l’un et 44 % pour l’autre, en raison d’apports initiaux déséquilibrés. Plusieurs années plus tard, ils souhaitent "rééquilibrer" les choses pour passer à une détention à parts égales, soit 50/50.

Est-ce envisageable ? Techniquement, oui.

Mais est-ce vraiment utile ? Pas forcément.

Ce que dit le droit : les proportions sont figées par l’acte

Lorsqu’un bien est acheté à deux, les pourcentages de propriété sont définis dans l’acte d’acquisition.

Ces quotités s’imposent ensuite, peu importe ce qui se passe dans la vie du couple :

• Que le remboursement du prêt ait été supporté différemment de ce qui avait été prévu au départ ;

• Que l’un rembourse par anticipation une part plus importante du crédit ;

• Ou même que des travaux soient financés uniquement par l’un des deux.

  
  

Rien de tout cela ne modifie automatiquement les proportions de propriété.

Peut-on malgré tout les changer ?

Oui, mais cela nécessite un acte de vente de parts indivises. Cela revient à ce que l’un des deux rachète à l’autre une portion de propriété, même minime.

Ce type d’acte, parfois qualifié par la pratique de « licitation ne mettant pas fin à l’indivision », implique :

• Des frais de notaire (émoluments, débours) ;

• Le paiement de droits de mutation à titre onéreux ;

• Une procédure administrative comparable à celle d'une vente classique.

  
  

Dans notre exemple, pour passer de 56/44 à 50/50, cela reviendrait à ce que l’un rachète 6 % de parts à l’autre.

En termes financiers, les frais générés sont rarement justifiés par les motivations, souvent affectives ou symboliques, derrière cette volonté de rééquilibrage.

Un écart dans le financement : quelles conséquences ?

Même si cela ne change pas les droits de propriété, un déséquilibre dans le financement du bien peut donner lieu à une créance entre indivisaires.

Par exemple :

• Si l’un a payé plus que l’autre dans le remboursement du prêt ;

• Si des travaux ont été pris en charge seul par l’un des deux.

  
  

Ces sommes ne sont pas perdues, mais peuvent être réclamées au moment de la vente du bien, ou lors du partage. L’article 815-13 du Code civil prévoit un mécanisme de compensation.

La jurisprudence, notamment un arrêt rendu le 23 mai 2024 par la première chambre civile de la Cour de cassation, est venue préciser les modalités de calcul de ces créances.

En résumé

Modifier les quotités d’une indivision est possible, mais pas gratuit, ni simple.

Mieux vaut se poser la question de l’intérêt réel de cette démarche.

En cas de financement déséquilibré, des compensations financières sont envisageables, sans qu’il soit nécessaire de toucher à la structure de propriété.