Les conséquences de la découverte d’une servitude après la signature d’un contrat de vente.

Cas numéro 1 : Découverte d'une servitude avant la vente définitive

Si la servitude est découverte avant la signature définitive de l’acte de vente, le compromis de vente, si rédigé correctement, devrait comporter une clause suspensive stipulant que si le titre de propriété antérieur fait mention d’une servitude inconnue, l’acheteur n’est pas tenu d’acheter.

Cela permet donc à l’acheteur de se rétracter sans pénalité si la servitude est découverte après le compromis.

Cas numéro 2 : Découverte d'une servitude après la vente définitive

Dans ce cas, la situation devient plus complexe. Selon l’article 1638 du Code civil, l’acquéreur peut demander soit la résiliation de la vente, soit une indemnisation, en fonction de l'importance de la servitude révélée.

Cela représente un risque majeur pour le vendeur, qui peut se retrouver à devoir indemniser l’acheteur ou même annuler la vente si la servitude est jugée trop préjudiciable.

Pour éviter de telles situations, il est crucial que le notaire et les conseillers immobiliers effectuent des vérifications minutieuses des titres de propriété et de tout document juridique afférent avant la signature.

Cela permettra d'éviter toute découverte désagréable et d'assurer une transaction sécurisée pour les deux parties.

Il est important de clarifier une idée reçue qui revient fréquemment : le fait de passer pendant 30 ans sur un chemin n’entraîne pas automatiquement l’acquisition d’une servitude de passage.

Rappel du principe :

L’article 691 du Code civil stipule clairement que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent pas être établies par prescription acquisitive (autrement dit, par l'usage au fil du temps, aussi appelé usucapion).

Ce que cela signifie :

• Une servitude de passage est une servitude apparente, car le chemin est visible. Cependant, elle est également discontinue, ce qui signifie que l’utilisation du passage ne doit pas être continue, mais doit se faire de manière ponctuelle, comme une simple permission d'utiliser un passage.

  
  

• La prescription acquisitive permet à une personne d'acquérir un droit sur un bien (comme une servitude) après l’avoir utilisé ou possédé pendant un certain temps. Mais pour une servitude de passage, cette règle ne s’applique pas. Il ne suffit donc pas que le chemin soit utilisé pendant 30 ans pour qu'une servitude soit automatiquement acquise par le passage.

  
  

La véritable solution :

Le moyen légitime pour qu'une servitude de passage soit établie est par un accord formel avec le voisin. Ce contrat peut être rédigé chez le notaire pour garantir que l'usage du passage sera reconnu comme une servitude légale.

En résumé, l’idée que l’usage d’un chemin pendant 30 ans donne automatiquement droit à une servitude de passage est incorrecte. Il est nécessaire d’avoir un accord écrit, signé par les parties concernées, pour que ce droit soit validé légalement.