La condition suspensive d’obtention de prêt : impacts pour l’acheteur, le vendeur et l’agent immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier est souvent conditionnée à l’obtention d’un prêt bancaire. Cette condition suspensive est un outil de protection pour l’acheteur, mais qu’en est-il des conséquences pour le vendeur et l’agent immobilier si ce prêt n’est pas accordé ? Quels recours sont possibles et quelles précautions peuvent être prises ? On fait le point.

Qu’est-ce que la condition suspensive d’obtention de prêt ?

La condition suspensive d’obtention de prêt est une clause incluse dans la promesse de vente ou le compromis de vente. Elle permet à l’acquéreur de rendre la vente conditionnelle à l’obtention d’un prêt bancaire.

Concrètement, si l’acheteur ne parvient pas à obtenir un prêt dans les conditions fixées par la promesse de vente, il pourra se retirer sans pénalité, et la vente sera annulée.

Le compromis de vente précise généralement les caractéristiques du prêt que l’acheteur doit obtenir : le type de prêt, le montant, la durée, le taux d’intérêt maximum, ainsi que le délai dans lequel le prêt doit être accordé.

Ce délai est généralement d'au moins un mois.

Que se passe-t-il si l’acquéreur n’obtient pas son prêt ?

Lorsque l’acquéreur ne parvient pas à obtenir son prêt dans le délai imparti, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée non remplie. En théorie, cela entraîne l’annulation de la vente, ce qui implique plusieurs conséquences :

• Le remboursement du dépôt de garantie de l’acheteur.

• L’absence de commission pour l’agence immobilière si la vente est annulée.

• Aucune compensation financière pour le vendeur, sauf en cas de faute de l’acheteur.

  
  

Cependant, des exceptions existent si l’acquéreur commet une faute ou fait preuve de négligence dans sa démarche pour obtenir le prêt.

Que faire si l’acquéreur est fautif ?

Si l’acquéreur ne respecte pas les conditions de la condition suspensive, notamment s’il ne fait pas sa demande de prêt dans les délais impartis ou s’il fait une demande non conforme aux exigences du compromis (par exemple, un montant de prêt trop faible ou une durée trop courte), il pourrait être considéré comme fautif.

Dans ce cas, le vendeur et l' pourraient demander une indemnisation pour le préjudice subi.

Article 1304-3 du Code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Concrètement, si l’acquéreur agit délibérément pour empêcher l’obtention du prêt, la vente pourrait être forcée, mais cela dépendra des circonstances.

Les recours possibles : indemnités pour le vendeur et l'agent immobilier

La solution la plus courante dans ce type de situation est l’annulation de la vente. Toutefois, le vendeur et l’agence immobilière peuvent-ils obtenir une indemnité pour la perte de la vente ?

Réponse : Oui, mais seulement si une clause pénale est présente dans le compromis de vente. Cette clause pénale doit spécifier les conséquences en cas de non réalisation de la vente en raison de la faute de l’acquéreur.

En général, cette clause prévoit une indemnité équivalente à 10 % du prix de vente, à la charge de la partie responsable.

De plus, l’agence immobilière peut également obtenir une indemnité spécifique pour le préjudice causé par l’annulation de la vente, généralement en fonction de ses honoraires.

Que faire si l’acquéreur refuse de payer l’indemnité ?

Si l’acquéreur refuse de s’acquitter des indemnités dues, le vendeur et l’agence peuvent saisir le juge pour faire appliquer la clause pénale.

Pendant la procédure, le dépôt de garantie sera séquestré, et ne pourra être libéré qu’après une décision judiciaire. Une fois la décision rendue, le dépôt de garantie sera versé au vendeur, et l’acquéreur devra régler la différence, ainsi que l’indemnité due à l’agence.

La solution

Pour sécuriser vos ventes, il est possible de prévoir une clause pénale dans chaque compromis de vente. Cette clause prévoit le versement d’une indemnité de 10 % du prix de vente par la partie ayant empêché la conclusion de la vente, et une indemnité due à l’agence immobilière équivalente à ses honoraires.

Cela permet aux parties prenantes de se prémunir contre les risques liés à l’annulation de la vente, tout en garantissant que le processus reste sécurisé et transparent.

Conclusion

La condition suspensive d’obtention de prêt est une protection essentielle pour l’acheteur, mais elle peut aussi avoir des conséquences pour le vendeur et l'agent immobilier si le prêt n’est pas obtenu. Il est crucial d’inclure une clause pénale dans le compromis de vente afin de garantir la possibilité d’obtenir une indemnisation en cas de faute de l’acquéreur.