Vendre sa maison avant de divorcer : une erreur qui peut coûter cher

Lorsqu’un couple décide de divorcer, de nombreuses décisions doivent être prises. L’une des plus importantes concerne le sort de la résidence principale. Doit-on la vendre ? Et surtout, quand ? Avant ou après le divorce ?

Ce choix, souvent motivé par des raisons pratiques ou émotionnelles, peut avoir des conséquences fiscales non négligeables.

En particulier, cela peut vous exposer à un droit de partage plus élevé... que vous auriez pu éviter.

Mariés sous le régime de la communauté : que se passe-t-il au moment du divorce ?

Prenons un exemple concret :

Deux époux sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.Ils possèdent ensemble :

• une maison d’une valeur de 400 000 € (bien commun),

• des placements et liquidités d’un montant de 200 000 € (également communs).

  
  

Valeur totale de leur patrimoine commun : 600 000 €.

Dans le cadre du divorce, ce patrimoine doit être partagé. Mais le moment de la vente de la maison change tout sur le plan fiscal.

Hypothèse 1 : la maison est vendue AVANT le divorce

Les époux décident de vendre leur maison avant d’engager la procédure de divorce.

Le produit de la vente, soit 400 000 €, s’ajoute aux liquidités à partager.

Résultat :

• L’ensemble du patrimoine à partager atteint 600 000 €.

• Le droit de partage (taxe fiscale perçue lors de la liquidation du régime matrimonial) est calculé sur cette base.

600 000 € x 1,10 % = 6 600 € à régler au Trésor public.

Hypothèse 2 : la maison est vendue APRÈS le divorce

Les époux divorcent d’abord, puis la maison est vendue dans un second temps.

Dans ce cas :

• Seuls les 200 000 € de liquidités sont partagés dans le cadre du divorce.

• Le droit de partage est donc limité à cette somme.

200 000 € x 1,10 % = 2 200 € à régler.

La maison, elle, reste temporairement en indivision post divorce, entre les deux ex époux.

Et lorsqu’elle est vendue, le produit de la vente est directement réparti entre eux, sans perception du droit de partage. Cette solution est admise par l’administration fiscale (cf. BOI-ENR-PTG-10-10 § 65).

Conclusion : une économie facile à anticiper

Dans notre exemple, différer la vente de la maison après le prononcé définitif du divorce permet de réaliser une économie de :

6 600 € - 2 200 € = 4 400 €.

Ce n’est peut-être pas la somme du siècle, mais c’est une charge inutile qu’il est possible d’éviter simplement par une bonne coordination avec le notaire et les avocats.

À retenir :

• La vente anticipée d’un bien commun augmente l’assiette du droit de partage.

• Une vente postérieure au divorce peut permettre d’éviter cette surtaxe.

• Le recours à un professionnel du droit (notaire ou avocat spécialisé en droit patrimonial) est indispensable pour vous accompagner dans cette stratégie.

Anticiper, c’est préserver son patrimoine, même en période de séparation.