Donner congé à un locataire de plus de 65 ans : les pièges à éviter

Lorsque l’on est propriétaire bailleur, il peut sembler naturel de vouloir récupérer son logement à la fin du bail. Que ce soit pour le vendre ou pour y habiter soi-même. Mais attention : tous les congés ne se valent pas, et certains sont strictement encadrés par la loi. C’est notamment le cas lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources modestes.

Une protection renforcée pour les locataires âgés

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé délivré à un locataire âgé de plus de 65 ans (au jour de la notification du congé) et dont les ressources sont inférieures à un certain plafond n’est valable que s’il est accompagné d’une offre de relogement adaptée.

Autrement dit, le bailleur ne peut pas reprendre librement son bien dans ces conditions, même si le bail arrive à échéance.

Cette obligation s’applique :

• aux locations nues comme meublées ;

• quelle que soit la motivation du congé (reprise pour habiter, vente du bien, etc.) ;

• sauf si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes (sous réserve de justification).

  
  

Qu’entend-on par “ressources modestes” ?

Le texte de loi renvoie ici aux plafonds HLM : il s’agit des plafonds applicables pour les bénéficiaires des aides au logement. Ces plafonds sont fixés par l’arrêté du 29 juillet 1987, régulièrement modifié, le dernier en date étant l’arrêté du 18 décembre 2023.

Ces seuils varient selon la localisation du bien (zones A, B, C) et la composition du foyer. Il convient donc de se référer aux barèmes actualisés chaque année.

L’offre de relogement : deux critères essentiels

Le congé donné par le bailleur ne sera valable que s’il est accompagné d’une proposition de relogement correspondant à :

1. La situation du locataire, tant sur le plan financier que sur celui de ses besoins personnels (taille du logement, accessibilité, état de santé, etc.) ;

   
   

2. Un périmètre géographique précis : le nouveau logement doit être situé dans la même commune ou une commune limitrophe, dans un rayon de 5 kilomètres maximum.

La proposition doit être précise, sérieuse et concrète. Il ne suffit pas d’évoquer une possibilité vague ou conditionnelle. À défaut, le congé peut être jugé nul.

Une mesure validée par le Conseil constitutionnel

On pourrait s’étonner qu’une telle règle vienne limiter les droits du propriétaire sur son bien.

Mais cette protection particulière a été jugée conforme à la Constitution, par une décision du Conseil constitutionnel en date du 26 mai 2023 (QPC n°2023-1050).

Le Conseil a estimé que cette mesure poursuit un objectif d’intérêt général : éviter de précariser les locataires âgés, souvent plus vulnérables sur le marché locatif.

En résumé

Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans disposant de faibles ressources sans lui proposer une offre de relogement adaptée.

Cette offre doit répondre à ses besoins et rester dans un périmètre géographique restreint.

À défaut, votre congé pourra être déclaré nul.

Il s’agit donc d’un point de vigilance essentiel à intégrer dès l'acquisition d’un bien destiné à la location.