Le piège classique des jeunes investisseurs : vouloir faire (trop) de travaux soi-même

Parmi les profils que je rencontre souvent, il y a celui du primo investisseur motivé, passionné… et parfois un peu trop ambitieux. À vouloir optimiser chaque poste budgétaire, certains tombent dans un piège redoutable : se lancer dans un projet immobilier avec trop de travaux à réaliser soi-même. L’intention est bonne, mais les conséquences peuvent être plus lourdes qu’anticipé.

1. L’idée : maximiser la rentabilité à tout prix

Pour un investisseur, la logique est simple : plus les coûts sont réduits, plus la rentabilité est élevée. Ce raisonnement, bien que fondé, peut amener à des choix hasardeux s’il n’est pas bien encadré.

Étape 1 : Acheter un bien avec travaux :

Souvent, cela commence par la recherche d’un bien à rénover, dans le but de payer un prix d’acquisition réduit  et réduire les frais de notaire (calculés sur le prix d’achat).

Étape 2 : Réaliser les travaux soi-même :

Vient ensuite l’idée de faire une bonne partie des travaux sans passer par des professionnels, pour économiser sur la main-d'œuvre. Cela semble séduisant… sur le papier.

2. Les risques d’une ambition mal calibrée

Ce qui semble au départ être un choix malin peut rapidement se transformer en cauchemar logistique ou financier.

Deux risques principaux :

• Sous-estimer la quantité de travaux : un simple "rafraîchissement" devient une rénovation complète (avec parfois des surprises techniques).
  

• Sous-estimer la difficulté des travaux : poser un parquet flottant n’est pas la même chose que refaire une salle de bains ou l’électricité d’un logement.

  
  

Ce que cela peut impliquer :

• Des délais largement dépassés, avec un logement qui ne peut être ni loué ni occupé ;

• Une fatigue physique et mentale importante, surtout si l’investisseur travaille en parallèle ;

• Parfois même une réévaluation du budget, avec l’obligation de faire appel à un professionnel en cours de route, souvent dans l’urgence (et donc à un coût plus élevé).

  
  

3. L’effet domino : rentabilité et moral en chute libre

En immobilier, le temps, c’est de l’argent. Plus un bien est inoccupé, plus il coûte (charges, remboursement du prêt, taxe foncière...). Et si les travaux prennent trois mois de plus que prévu, c’est autant de loyer perdu.

Ajoutons à cela : une désillusion sur l’investissement, un entourage parfois mobilisé sans enthousiasme, et une rentabilité finale bien en dessous des projections initiales.

4. Ce qu’il faut retenir

Rénover soi-même un bien peut avoir du sens, à condition d’avoir le temps, les compétences et une marge de manœuvre suffisante.

Sinon, il mieux vaut :

faire établir un vrai chiffrage professionnel ;

prévoir une enveloppe de travaux réaliste ;

et éventuellement réserver une partie des tâches simples (peinture, nettoyage, finitions) pour soi, tout en laissant les postes critiques aux artisans.

Conclusion

Vouloir trop en faire soi-même peut mettre en péril tout un projet immobilier.

Mieux vaut un investissement légèrement moins ambitieux mais maîtrisé, qu’une opération trop complexe qui déraille. La prudence n’empêche pas l’audace, elle en est le prolongement lucide.