Vente d’un bien loué : qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire ?

Lorsqu’un propriétaire vend un logement occupé, une question revient souvent : à qui revient la charge de restituer le dépôt de garantie versé par le locataire ?

La réponse est simple, mais encore trop souvent méconnue.

Ce que dit la loi

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : "En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur."

Autrement dit : c’est le nouvel acquéreur du bien, devenu bailleur, qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de bail, si ce dernier rend le logement en bon état.

Pourquoi cela peut poser problème ?

Prenons un exemple concret :

1. Un propriétaire bailleur A donne en location son appartement et perçoit un dépôt de garantie de 1 000 € de la part de son locataire.

2. Ce propriétaire vend ensuite le logement, occupé, à un nouvel investisseur B.

3. Le locataire reste dans les lieux, le bail continue.

4. À la fin du bail, le locataire quitte le logement. Et là, à qui doit-il s’adresser pour récupérer son dépôt de garantie ?

   
   

La réponse est claire : au nouveau propriétaire B, même si le locataire n’a jamais versé un centime à ce dernier.

Ce qu’il faut faire au moment de la vente

Pour éviter tout contentieux, le dépôt de garantie doit être “transmis” avec la vente :

• Le vendeur doit reverser au nouveau propriétaire le montant exact du dépôt de garantie encore détenu entre ses mains.

  
  

• Cela se fait généralement dans l’acte de vente notarié, par une clause et une ligne dédiée dans le décompte.

  
  

C’est donc une étape essentielle dans le processus de vente d’un bien occupé. Et elle est très encadrée juridiquement.

Erreur fréquente : la confusion entre “dépôt de garantie” et “caution”

Beaucoup utilisent le mot “caution” à la place de “dépôt de garantie”. Or, ces deux notions sont très différentes :

• Le dépôt de garantie, c’est la somme versée par le locataire au bailleur au moment de la signature du bail, pour couvrir d’éventuelles dégradations.

  
  

• La caution, c’est la personne (souvent un proche) qui s’engage à régler les dettes du locataire s’il ne paie pas.

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Une caution est une personne. Un dépôt de garantie est une somme d’argent. 

Il est utile de ne pas les confondre, surtout dans les actes notariés et les échanges juridiques.

En résumé

Si vous achetez un bien déjà loué, n’oubliez pas de vérifier que le dépôt de garantie a bien été remboursé par le vendeur.

Car c’est vous, en tant que nouveau bailleur, qui en assumerez la restitution.

Et s’il n’est pas transmis, vous devrez quand même le rembourser au locataire, de votre poche.