Quels sont les droits d’un mineur héritier d’un bien immobilier ?

Coralie Daven
26 avr.
3 min de lecture

Lorsqu’un enfant mineur hérite d’un bien immobilier, ses droits sont spécifiques et protégés par la loi. En raison de son incapacité juridique, il ne peut pas gérer seul son héritage. Qui gère le bien pour lui ? Peut-il vendre le bien ? Quels sont les droits et obligations des représentants légaux ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la succession d’un bien immobilier par un mineur.

Un mineur peut-il hériter d’un bien immobilier ?

Oui, un enfant mineur peut hériter d’un bien immobilier, que ce soit par succession légale (au décès d’un parent) ou par legs testamentaire.
Il devient pleinement propriétaire du bien, mais ne peut pas le gérer seul tant qu’il n’a pas atteint sa majorité.
Ses représentants légaux (généralement ses parents) en assurent la gestion jusqu’à ce qu’il atteigne 18 ans.

L’objectif de la loi est de protéger le patrimoine du mineur contre toute décision qui pourrait nuire à ses intérêts.

Qui gère le bien immobilier d’un mineur héritier ?

Jusqu’à sa majorité, le mineur n’a pas la capacité juridique d’administrer seul son patrimoine. Ce sont donc ses parents ou un tuteur légal qui en assurent la gestion.

Trois situations possibles :

Les parents exercent l’autorité parentale
Ils gèrent le bien sous le régime de l’administration légale.
Ils peuvent louer le bien, en percevoir les revenus et assurer son entretien.
Ils ne peuvent pas le vendre sans autorisation du juge des tutelles.
Un tuteur est désigné
Si l’enfant n’a plus ses parents (décès, déchéance de l’autorité parentale), un juge nomme un tuteur qui gère son patrimoine sous contrôle judiciaire.
Le bien est placé sous curatelle ou fiducie
Dans certains cas, le patrimoine du mineur peut être placé sous une gestion indépendante pour éviter des abus.

Peut-on vendre un bien immobilier hérité par un mineur ?

Un bien immobilier appartenant à un mineur ne peut pas être vendu librement par ses parents ou tuteurs.

Conditions de vente :

Les représentants légaux doivent justifier que la vente est dans l’intérêt du mineur (exemple : éviter des charges financières trop lourdes).
Une autorisation du juge des tutelles est obligatoire pour éviter toute décision préjudiciable.

Sans cette autorisation, la vente est nulle et peut être contestée.

Que se passe-t-il si le mineur hérite d’un bien avec d’autres héritiers ?

Si l’enfant hérite avec d’autres membres de la famille (frères, sœurs, parent survivant…), il se retrouve en indivision.

L’indivision implique :

Tous les héritiers (y compris le mineur) sont copropriétaires du bien.
Les décisions importantes (vente, travaux…) doivent être prises à l’unanimité ou à majorité des 2/3 des droits.
Le mineur étant représenté par ses parents ou un tuteur, son accord doit être validé par le juge si cela impacte son patrimoine.

Si l’indivision est source de conflit ou si elle empêche la gestion du bien, une demande de partage judiciaire peut être faite.

Qu’en est-il des dettes et frais liés au bien hérité ?

Le mineur hérite des droits mais aussi des charges liées au bien immobilier :

Taxe foncière, charges de copropriété.
Entretien et réparations.
Eventuelles dettes rattachées au bien (exemple : crédit immobilier du défunt).

Si l’héritage comporte plus de dettes que d’actifs, les représentants légaux peuvent :

Accepter la succession sous bénéfice d’inventaire (l’héritier ne paie les dettes qu’à hauteur des biens reçus).
Refuser la succession si elle est trop lourde.

Cette décision doit être prise avec l’aide d’un notaire et validée par le juge des tutelles.

Conclusion : Une transmission encadrée pour protéger le mineur

Un enfant mineur peut hériter d’un bien immobilier, mais il ne peut pas en assurer la gestion seul.
Ses représentants légaux gèrent le bien, sous le contrôle éventuel du juge des tutelles.
La vente d’un bien appartenant à un mineur est strictement encadrée et nécessite une validation judiciaire.
Les dettes liées au bien peuvent être refusées si elles dépassent la valeur de l’héritage.

L’accompagnement d’un notaire ou d'un avocat est indispensable pour sécuriser la gestion du patrimoine d’un mineur et garantir ses droits jusqu’à sa majorité.