L'immobilier : le placement le plus taxé de France ?

C’est un secret pour personne : en France, l’immobilier est un placement hautement fiscalisé.

À chaque étape de son cycle de vie, acquisition, détention, exploitation, revente, le bien immobilier est soumis à imposition.

Décryptage de cette pression fiscale omniprésente :

1. Acheter un bien immobilier : le coup d’entrée

Dès l’acquisition, le ton est donné.

• Dans l’ancien, l’acquéreur s’acquitte de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) à hauteur de 6 à 8 % du prix d’achat.

  
  

• Dans le neuf, la fiscalité est différente mais tout aussi pesante :

  • 0,715 % de DMTO (tarif réduit),

  • + 20 % de TVA sur le prix.

    
    

Conclusion : être primo-accédant n’exonère en rien du choc fiscal initial (sauf exceptions et conditions particulières à remplir).

2. Détenir un bien immobilier : des charges annuelles

a) La taxe foncière

Chaque automne, les propriétaires reçoivent leur traditionnel avis de taxe foncière.

En 2023, le montant moyen s’élevait à 1 026 € par an pour un propriétaire particulier.

(Source : Direction générale des Finances publiques)

b) L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Dès lors qu’un foyer détient un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros, l’IFI s’applique. Montant moyen payé : 11 100 € par foyer imposable à l’IFI (Source : DGFIP)

3. Louer un bien immobilier : chaque euro est taxé

L’exploitation locative, qu’elle soit nue ou meublée, génère des revenus...et des impôts.

• Location nue : les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

• Location meublée : les loyers sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui suppose souvent une comptabilité spécifique.

  
  

Le régime micro ou réel est applicable selon les montants en jeu. Mais dans tous les cas, le fisc est au rendez-vous.

4. Vendre un bien immobilier : la sortie...aussi taxée

Si vous réalisez une plus-value immobilière à la revente (hors résidence principale), elle est soumise à l’impôt :

• 19 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux : Soit un taux global de 36,2 %.

  
  

Des abattements pour durée de détention existent (exonération au bout de 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les PS), mais la fiscalité reste dissuasive à court et moyen terme.

En résumé : un cycle fiscal complet

Étape	Type d'imposition	Taux / Montant moyen
Achat	DMTO / TVA	7 à 9 % (ancien), 20 % + 0,715 % (neuf)
Détention	Taxe foncière / IFI	1 026 € / an – 11 100 € (IFI moyen)
Exploitation	IR / BIC ou revenus fonciers	Selon régime choisi
Vente	Plus-value immobilière	36,2 %

Faut-il fuir l’immobilier ?

Non. Car malgré cette lourde imposition, l’immobilier reste l’un des seuls investissements :

Finançables à crédit (effet de levier),

Qui produisent des revenus réguliers,

Qui peuvent être transmis (sous réserve d’une bonne stratégie patrimoniale),

Et qui protègent contre l’inflation à long terme.

Moralité ? L’immobilier est fiscalisé, c’est vrai .Mais c’est un actif puissant...à condition de connaître les règles du jeu.