Un agent immobilier peut-il être considéré comme professionnel quand il vend son propre bien ?

C’est une question qui revient souvent et dont la réponse peut surprendre. Lorsqu’un agent immobilier vend un bien lui appartenant, il n’est pas juridiquement considéré comme un professionnel, même si c’est son métier.

Ce principe a été récemment rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 17 octobre 2024, mais il ne s’agit pas d’une nouveauté. Cette solution est constante depuis un arrêt de principe du 10 octobre 1978.

Pourquoi cette distinction ?

Le raisonnement juridique est le suivant :

La qualité de professionnel n’est retenue que lorsque l’acte est accompli dans le cadre de l’activité professionnelle. Lorsqu’un agent immobilier vend un bien issu de son patrimoine personnel, il agit comme n’importe quel particulier.

En conséquence, il peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie des vices cachés, souvent insérée dans les actes notariés.

Cette clause protège le vendeur non professionnel en limitant ses responsabilités, sauf s’il avait connaissance du vice.

Quelles conséquences pour l’acheteur ?

Un acquéreur pourrait penser, à tort, qu’acheter un bien à un agent immobilier garantit un niveau supérieur de protection. Ce n’est pas le cas si l’agent vend un bien personnel.

Le régime de la vente entre particuliers s’applique alors pleinement.

Ainsi, la clause d’exonération des vices cachés est valable, et il faudra prouver une mauvaise foi du vendeur pour pouvoir engager sa responsabilité.

Exemple concret

Un particulier achète un appartement à un agent immobilier.

Dans l’acte, figure une clause standard d’exonération des vices cachés. Quelques mois plus tard, des infiltrations d’eau apparaissent. L’acheteur tente de se retourner contre le vendeur au motif qu’il s’agit d’un professionnel.

Mais la Cour retient que le bien a été vendu dans le cadre de son patrimoine privé : il n’a donc pas la qualité de professionnel pour cette vente. L’acheteur ne pourra pas se prévaloir d’une responsabilité renforcée.

À retenir

Un agent immobilier n’est pas considéré comme professionnel lorsqu’il vend un bien dont il est propriétaire.

Il peut donc insérer une clause d’exonération des vices cachés, comme tout particulier.

L’acheteur ne bénéficie d’aucune protection spécifique liée à la qualité de professionnel du vendeur.

La prudence reste de mise : il est essentiel d’examiner attentivement la nature du vendeur et le contenu des clauses de l’acte de vente.