Syndic défaillant : Quels recours pour les copropriétaires en 2025 ?

En copropriété, le syndic joue un rôle central dans la gestion et l'entretien de l'immeuble. Cependant, il peut arriver que le syndic fasse preuve de défaillance, mettant en péril le bon fonctionnement de la copropriété.

Dans une telle situation, quels sont les droits et recours des copropriétaires ?

1. Identifier les manquements du syndic

Avant d'entreprendre toute action, il est essentiel de déterminer si les défaillances constatées relèvent bien de la responsabilité du syndic. Parmi les manquements courants :

• Inexécution des décisions de l'assemblée générale : le syndic ne met pas en œuvre les résolutions votées par les copropriétaires.

  
  

• Mauvaise gestion financière : retards dans le paiement des fournisseurs, absence de transparence dans les comptes, etc.

  
  

• Manque de communication : absence de réponses aux sollicitations des copropriétaires ou du conseil syndical.

  
  

2. Privilégier une résolution amiable

La conciliation est souvent la première étape recommandée :

• Contact direct avec le syndic : exposez clairement les problèmes rencontrés et demandez des explications ou des rectifications.

  
  

• Saisine du conseil syndical : organe intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic, il peut intervenir pour résoudre les litiges.

  
  

Cette approche permet souvent de régler les différends sans engager de procédures longues et coûteuses.

3. Procéder à la révocation du syndic

Si les démarches amiables échouent, les copropriétaires peuvent envisager la révocation du syndic :

• Motifs légitimes : la révocation doit être justifiée par des manquements sérieux du syndic, tels que l'inexécution des décisions de l'assemblée générale ou une mauvaise gestion financière.

  
  

• Assemblée générale (AG) : la révocation doit être votée en AG. Pour cela, il est nécessaire d'inscrire cette question à l'ordre du jour. La demande peut être formulée par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix.

  
  

• Majorité requise : la décision de révocation est généralement prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

  
  

Il est conseillé de préparer cette démarche en amont en recherchant un nouveau syndic, afin d'assurer une transition sans heurts.

4. Recours judiciaires en cas de blocage

Si la révocation en AG n'est pas possible ou si le syndic refuse de convoquer une AG, les copropriétaires disposent de recours judiciaires :

• Saisine du tribunal judiciaire : un ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour demander la révocation judiciaire du syndic. Cette procédure nécessite de démontrer les manquements du syndic.

  
  

• Nomination d'un administrateur provisoire : en cas de carence grave du syndic, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire chargé de gérer la copropriété jusqu'à la nomination d'un nouveau syndic.

  
  

5. Prévenir les situations de défaillance

Pour éviter d'en arriver à de telles extrémités, quelques bonnes pratiques peuvent être mises en place :

• Suivi régulier : le conseil syndical doit exercer une surveillance constante de la gestion du syndic.

  
  

• Communication : maintenir un dialogue ouvert entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires.

  
  

• Clauses contractuelles : lors de la nomination du syndic, inclure des clauses précises concernant ses obligations et les modalités de révocation en cas de manquement.

  
  

En conclusion, face à un syndic défaillant, les copropriétaires disposent de plusieurs leviers pour rétablir une gestion saine de leur immeuble.

La concertation et la vigilance restent les maîtres mots pour prévenir et, le cas échéant, corriger les dérives dans la gestion de la copropriété.