Encadrement des loyers et colocation : une équation devenue impossible

L’encadrement des loyers, réintroduit dans plusieurs grandes villes françaises depuis quelques années, a profondément modifié les règles du jeu pour les bailleurs. Et s’il y a bien une stratégie locative qui en a fait les frais, c’est celle de la colocation.

Rappel : qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Dans certaines zones tendues, comme Paris, Lyon, Lille ou Bordeaux, les communes ont décidé de mettre en place un encadrement réglementaire des loyers, prévu par la loi ELAN.

Cela signifie que les loyers sont plafonnés en fonction de plusieurs critères précis :

• la date de construction du logement,

• le nombre de pièces,

• le type de location (vide ou meublée),

• la localisation géographique précise (souvent à l’échelle du quartier ou de l’arrondissement).

  
  

Chaque année, un loyer de référence majoré est publié par arrêté préfectoral. C’est le plafond à ne pas dépasser.

Et la colocation dans tout ça ?

La colocation est un mode d’exploitation de plus en plus courant, notamment dans les grandes agglomérations universitaires.

Elle repose souvent sur une logique de fractionnement du bien : chaque chambre est louée séparément à un colocataire, dans le cadre d’un bail commun ou de baux individuels, avec un loyer par chambre.

Or, dans les zones où l’encadrement s’applique :

aucune exception n’est prévue pour la colocation,

le loyer global demandé pour le logement, quelle que soit la configuration, ne peut dépasser le plafond du loyer de référence majoré applicable au logement dans son ensemble.

Conséquence directe

Le bailleur ne peut plus fixer un loyer par chambre qui, une fois additionné, dépasse ce plafond. Cela condamne de fait la rentabilité supérieure que permettait la colocation dans un logement bien optimisé.

Exemples concrets

Prenons un appartement T4 meublé de 80 m² situé dans une zone soumise à l’encadrement. Le loyer de référence majoré est de 20 €/m², soit un plafond de 1 600 € par mois.

• En location classique, le bailleur perçoit donc 1 600 € maximum.

• En colocation, même avec 4 chambres à 500 €, soit 2 000 € mensuels, le bailleur serait en infraction.

  
  

Et cette infraction peut être sanctionnée lourdement, avec :

• une obligation de remboursement du trop-perçu au locataire,

• des amendes administratives jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

  
  

Que faire en tant qu’investisseur ?

Ce contexte appelle à la prudence :

Vérifiez systématiquement si le logement est situé en zone d’encadrement.

Calculez la rentabilité du bien sur la base du loyer plafonné, et non du loyer espéré via la colocation.

Soyez vigilants : la colocation reste possible, mais pas nécessairement rentable dans ces zones.

En conclusion

L’encadrement des loyers ne laisse aucune marge d’adaptation pour la colocation.

Ce type de location, pourtant apprécié des étudiants et jeunes actifs, devient aujourd’hui incompatible avec les exigences légales, du moins dans certaines communes.

Un investisseur averti en vaut deux. Et dans ce cas précis, mieux vaut anticiper que subir.