SCI et garantie des vices cachés : est-elle considérée comme un vendeur professionnel ?

C’est une question récurrente, notamment en cas de revente d’un bien immobilier par une SCI : la société est-elle tenue de garantir tous les vices cachés, comme un vendeur professionnel ?

Depuis plusieurs années, la réponse des tribunaux est de plus en plus claire :

Parfois oui. Parfois non.

Tout dépend de l’intention spéculative de l’opération.

1. Le principe : le vendeur non professionnel est exonéré

En matière de vices cachés, le vendeur particulier peut prévoir dans l’acte une clause d’exonération de garantie, qui le protège sauf cas de mauvaise foi.

De son côté, le vendeur professionnel ne peut pas s’en exonérer.

Il est présumé connaître les vices et doit donc les garantir dans tous les cas, même s’il les ignorait.

2. La jurisprudence considère parfois la SCI comme un professionnel

La SCI est en principe un simple gestionnaire de patrimoine, non professionnelle.

Mais attention : certaines situations font basculer son statut.

Voici trois décisions phares de la Cour de cassation, devenues constantes :

• Cass. 3e civ., 27 octobre 2016, n°15-24.232

• Cass. 3e civ., 19 octobre 2023, n°22-15.536

• Cass. 3e civ., 5 septembre 2024, n°23-16.314

  
  

Dans chacune de ces affaires, la SCI :

• avait acquis un bien immobilier,

• l’avait rénové ou transformé,

• l’avait revendu rapidement,

• et réinvesti le produit de la vente dans une nouvelle opération.

  
  

Conclusion des juges : la SCI avait agi dans un but lucratif, spéculatif, avec une forme de récurrence dans les opérations .Elle devait donc être assimilée à un vendeur professionnel.

3. Le cas de la gestion patrimoniale reste à l’abri

Heureusement, la jurisprudence distingue bien les SCI de gestion classique :

• Acquisition d’un bien,

• Mise en location durant plusieurs années,

• Et revente ponctuelle, sans réinvestissement immédiat dans une opération identique.

  
  

Dans ce cas, la SCI n’est pas considérée comme professionnelle. Elle peut donc continuer à bénéficier de la clause d’exonération en cas de vice caché.

4. En résumé : une ligne rouge à ne pas franchir

Activité de la SCI	Revente ponctuelle	Revente après rénovation rapide, avec réinvestissement
Type	Gestion patrimoniale	Activité spéculative
Conséquence	Pas vendeur professionnel	Vendeur professionnel
Garantie vices cachés	Clause d'exonération possible	Garantie obligatoire

5. Ce qu’il faut retenir

Une SCI qui gère un patrimoine locatif et revend de manière isolée n’est pas considérée comme professionnelle.

Une SCI qui achète, rénove et revend rapidement dans un objectif de profit peut être considérée comme vendeur professionnel : elle garantira alors tous les vices cachés.

En pratique ? Lors de toute revente, il faut attirer l’attention des gérants de SCI sur ce risque.

Un conseil en amont peut éviter bien des litiges à l’issue d’une vente.