SAFER : ce que la réforme du 18 août 2026 change pour les ventes rurales

Une parcelle agricole, une maison, un ancien bâtiment d’exploitation et, quelques kilomètres plus loin, un autre terrain. Jusqu’ici, l’ensemble pouvait être vendu dans le cadre d’une même opération avec une seule question en tête : la SAFER peut-elle préempter ?

Depuis le 20 août 2026, la réponse nécessite parfois d’aller un peu plus loin.

La loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles a en effet modifié plusieurs règles relatives au droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER).

Notifications distinctes, extension du droit de préemption à certains bâtiments, démembrement de propriété, droit de visite : les changements concernent autant le champ d’intervention de la SAFER que le déroulement pratique d’une vente rurale.

1. Une même vente peut désormais donner lieu à deux notifications distinctes

C’est probablement l’une des nouveautés les plus concrètes pour les ventes portant sur plusieurs biens.

Lorsqu’une cession comprend à la fois :

• des biens ou droits immobiliers sur lesquels la SAFER peut exercer son droit de préemption ;

• et des biens non contigus sur lesquels elle ne dispose pas de ce droit,

la formalité d’information de la SAFER doit désormais être effectuée séparément pour les deux catégories de biens.

Et il ne s’agit pas simplement d’envoyer deux fois le même document.

Chaque notification doit préciser le prix et les conditions propres aux biens qu’elle concerne.

Surtout, chacune de ces notifications constitue, pour l’exercice du droit de préemption, une opération distincte.

Un exemple

Un propriétaire vend pour un prix global :

• 15 hectares de terres agricoles ;

• ainsi qu’une maison située dans un autre village et ne relevant pas du droit de préemption de la SAFER.

Dès lors que les biens ne sont pas contigus et qu’ils ne relèvent pas du même régime au regard du droit de préemption, la vente peut nécessiter deux notifications différentes.

Le prix global de l’opération devra donc être ventilé entre les biens concernés.

Cette distinction est importante : la SAFER ne raisonne plus nécessairement sur l’ensemble de la vente comme sur une opération indivisible.

La loi prévoit toutefois certaines exceptions, notamment pour certains monuments historiques et pour les terrains bénéficiant du label « jardin remarquable ».

2. Pour certains anciens bâtiments agricoles, la SAFER peut désormais remonter dix ans en arrière

La réforme élargit également la période pendant laquelle certains bâtiments peuvent rester dans le champ du droit de préemption.

Le Code rural permet à la SAFER d’intervenir sur certains bâtiments situés notamment dans des zones agricoles ou naturelles lorsqu’ils ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole et que l’objectif est de leur rendre un usage agricole.

Jusqu’à présent, il fallait regarder leur utilisation au cours des cinq années précédant la vente.

Ce délai est désormais porté à dix ans.

Concrètement, un bâtiment qui n’est plus utilisé pour l’agriculture depuis six ou sept ans pouvait auparavant échapper à cette disposition du seul fait de l’ancienneté de l’arrêt de l’activité.

Ce n’est plus nécessairement le cas.

La réforme élargit donc sensiblement la période pendant laquelle le passé agricole d'un bâtiment peut encore produire des conséquences lors de sa vente.

Une précision demeure importante concernant les changements de destination : le régime tient compte de leur existence, mais la loi prévoit désormais expressément le cas d’un changement de destination intervenu au cours des dix années précédentes en violation des règles d’urbanisme applicables.

3. Vente de la nue-propriété : le seuil passe de deux à cinq ans

Le démembrement de propriété constitue un autre volet important de la réforme.

La SAFER pouvait déjà, dans certaines hypothèses déterminées par la loi, exercer son droit de préemption lors de la vente de la seule nue-propriété d’un bien agricole.

C’était notamment le cas lorsqu’elle détenait déjà l’usufruit, lorsqu’elle était en mesure de l’acquérir concomitamment ou encore lorsque la durée restant à courir de l’usufruit était très courte.

C’est cette dernière hypothèse qui est modifiée.

Auparavant, l’usufruit restant à courir devait être inférieur ou égal à deux ans.

Ce seuil est désormais porté à cinq ans.

Prenons un exemple.

Un propriétaire vend la nue-propriété de terres agricoles tout en conservant un usufruit temporaire pendant encore quatre ans.

Avant la réforme, la seule durée de cet usufruit ne permettait pas à la SAFER de préempter sur ce fondement.

Désormais, cette opération entre dans la nouvelle limite de cinq ans.

L'objectif du législateur est notamment d’éviter que des démembrements de courte ou moyenne durée ne permettent de reconstituer rapidement la pleine propriété entre les mains de l’acquéreur tout en échappant à l’intervention de la SAFER.

Attention toutefois : la vente d’une nue-propriété n’est pas devenue automatiquement préemptable.

Il faut toujours vérifier que le bien concerné entre lui-même dans le champ du droit de préemption et que les conditions prévues par le Code rural sont réunies.

4. La SAFER dispose désormais d’un droit de visite

Autre nouveauté susceptible d’avoir un impact très concret sur le calendrier de la vente : la SAFER peut désormais demander à visiter le bien.

Dès la notification de la cession, le propriétaire est invité à préciser s’il accepte cette visite, qui peut être effectuée par la SAFER et les commissaires du Gouvernement.

Mais cette visite n’est pas neutre sur les délais.

Lorsque la SAFER formule sa demande, le délai dont elle dispose pour exercer son droit de préemption est suspendu.

Il recommence à courir :

• à compter du refus du propriétaire ;

• ou à compter de la réalisation de la visite.

Et lorsque le délai restant à courir est inférieur à un mois, la SAFER dispose malgré tout d’un mois pour prendre sa décision. À défaut de réponse dans ce délai, son silence vaut renonciation à préempter.

Autrement dit, une demande de visite peut désormais décaler le moment auquel il sera possible de considérer le droit de préemption comme définitivement purgé.

5. Une réforme qui modifie aussi le calendrier des ventes rurales

Pris séparément, chacun de ces changements peut sembler très technique.

Mis bout à bout, ils modifient pourtant assez sensiblement la préparation de certaines opérations.

Une vente peut désormais nécessiter plusieurs notifications.

Le passé d’un bâtiment doit parfois être examiné sur dix ans.

Une vente en nue-propriété peut entrer plus facilement dans le champ de la préemption.

Et une demande de visite peut suspendre le délai laissé à la SAFER pour se prononcer.

Le sujet n’est donc plus seulement de savoir si la SAFER dispose d’un droit de préemption.

Pour les ventes rurales concernées, la date de signature prévue plusieurs semaines à l’avance mérite donc peut-être désormais… un peu moins d’encre indélébile dans l’agenda.

La réforme du 18 août 2026 renforce incontestablement les moyens permettant de préserver le foncier agricole. Mais elle introduit également de nouvelles étapes et de nouvelles variables dans certaines transactions.

Entre protection du foncier agricole et prévisibilité des ventes, l’équilibre reste donc à trouver.