Préemption : une déclaration d’intention d’aliéner entachée d’une erreur n’interrompt pas systématiquement le délai

Dans une décision rendue le 7 novembre 2025 (Société Financière Stratégie et Développement, n° 500233), le Conseil d’État revient sur les conditions de validité d’une décision de préemption, et apporte une double clarification :

1. Sur le point de départ du délai de deux mois imparti à la commune pour exercer son droit de préemption ;

2. Sur les exigences minimales du projet d’aménagement justifiant cette préemption.

   
   

Un arrêt utile pour les collectivités comme pour les praticiens de la transaction immobilière en zone de DPU (droit de préemption urbain).

Les faits : un bien endommagé, une promesse ambiguë

Le 27 mars 2024, une commune reçoit une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) concernant un immeuble sinistré : un incendie l’a partiellement détruit en 2023, mais il reste matériellement existant.

La promesse de vente, jointe à la DIA, précise que le vendeur s’engage à démolir le bâtiment avant la cession, afin de transférer un terrain nu.

Estimant que la DIA mentionnait à tort un bien « bâti », la commune demande une DIA rectifiée, qui lui parvient le 29 avril 2024. Elle notifie ensuite sa décision de préempter le 24 juin 2024.

Le problème : quel est le point de départ du délai de préemption ?

Le Code de l’urbanisme (art. L. 213-2) prévoit que la commune dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA régulière pour exercer son droit de préemption.

Mais encore faut-il que la DIA initiale ne soit pas entachée d’une erreur substantielle. Selon la jurisprudence (CE, 24 juillet 2009, n° 316158), seules les erreurs portant sur :

• La consistance réelle du bien,

• Le prix,

• Ou les conditions essentielles de la vente peuvent justifier une demande de nouvelle DIA.

  
  

La solution : la première DIA était valable, la préemption est donc tardive

Le Conseil d’État juge que la première DIA du 27 mars 2024 décrivait correctement la réalité du bien, qui était encore bâti à cette date, même endommagé. La promesse de vente précisait clairement que la démolition interviendrait après la vente.

Il n’y avait donc pas d’erreur substantielle sur la consistance du bien. La DIA initiale étant valable, le délai de deux mois commençait à courir à compter du 27 mars, et expirait le 27 mai 2024.

La décision de préemption notifiée le 24 juin est donc irrégulière, car hors délai.

Un doute sérieux sur la légalité de la décision : référé suspension confirmé

Le Conseil d’État était saisi d’un référé suspension. Il rappelle deux conditions essentielles pour suspendre une décision de préemption :

• L’urgence, qui est présumée lorsqu’un acquéreur évincé agit rapidement (CE, 23 juin 2006, Actilor) ;

• Et l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la décision.

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En l’espèce, le Conseil d’État considère que le projet communal invoqué est insuffisamment caractérisé.

Quelle justification pour préempter ? Pas une simple intention politique

La jurisprudence constante impose que toute décision de préemption repose sur un projet réel d’aménagement (art. L. 300-1 du Code de l’urbanisme). Ce projet peut être large ou encore en cours d’élaboration, mais il doit être identifiable (CE, 7 mars 2008, Commune de Meun-sur-Loire).

Dans cette affaire, la commune évoquait :

• La mixité fonctionnelle du quartier,

• Le caractère stratégique du secteur,

• Des objectifs urbanistiques généraux,

• Le fait qu’il s’agisse d’un quartier prioritaire.

  
  

Or, ces éléments relèvent davantage d’une volonté politique générale, sans constituer un projet concret d’aménagement. Le Conseil d’État en déduit l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la préemption.

Ce qu’il faut retenir

Point juridique	Solution retenue
❓ Une DIA entachée d’une imprécision	Seules les erreurs substantielles justifient une nouvelle DIA
📅 Quand commence le délai de 2 mois ?	Dès réception d’une DIA valable, même si le bien est dégradé
🛑 Une préemption hors délai	Est irrégulière et peut être annulée
🧱 Justification du projet	Un simple objectif d’aménagement ne suffit pas : il faut un projet réel identifié

📚 Référence : Conseil d’État, 7 novembre 2025, Société Financière Stratégie et Développement, n° 500233