Rétractation par courriel : est-ce valable pour annuler une promesse de vente ?

Lorsqu’un acheteur non professionnel signe une promesse de vente pour un bien immobilier, il bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours.

Mais qu’en est-il si la rétractation se fait par courriel ?

Est-ce une méthode valable pour annuler la promesse de vente dans le délai imparti ?

Retour sur une décision judiciaire qui fait débat.

Le contexte du litige

Dans cette affaire, des acquéreurs ayant signé une promesse de vente ont décidé de se rétracter dans le délai de 10 jours. Ils ont adressé un courriel au notaire, manifestant leur volonté de se rétracter, le 10e jour du délai légal.

Ils ont ensuite envoyé un courrier recommandé le lendemain, après l’expiration du délai. Le vendeur a contesté cette rétractation et demandé le paiement de l'indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente. Selon lui, la rétractation par courriel ne respectait pas les exigences légales.

Les acquéreurs ont défendu l'idée que leur rétractation était valide, étant donné qu'ils avaient envoyé le courriel dans le délai légal. Toutefois, la Cour d’appel a donné raison au vendeur, estimant que l’envoi d’un courriel n’offrait pas les garanties nécessaires en termes de preuve de l’envoi et de la réception du message.

Lorsqu’un acheteur non professionnel signe une promesse de vente pour un bien immobilier, il bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours. Mais qu’en est-il si la rétractation se fait par courriel ? Est-ce une méthode valable pour annuler la promesse de vente dans le délai imparti ? Retour sur une décision judiciaire qui fait débat.

La Cour d’appel a estimé que le courriel ne permettait pas de garantir l'identité de l'expéditeur et du destinataire, ni de certifier la date exacte d’envoi et de réception.

Si la loi du 7 octobre 2016 et le décret du 9 mai 2018 reconnaissent l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, l’équivalence ne peut pas être étendue aux simples courriels.

Ainsi, la Cour d’appel a estimé que la rétractation par courriel n'était pas valide en l'absence de garantie sur la date d’envoi et de réception. Les acquéreurs ont alors formé un pourvoi en cassation.

Le retournement de la Cour de cassation

Dans une décision surprise, la Cour de cassation a pris le contre-pied de la Cour d’appel. Elle a rappelé que pour qu'une rétractation soit valable, elle doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par un autre moyen garantissant la détermination de la date d’envoi et de réception.

Les juges ont reproché à la Cour d’appel de ne pas avoir vérifié si l’envoi d’un courriel pouvait offrir les mêmes garanties que la lettre recommandée, notamment lorsque l’envoi est effectué au notaire mandaté par le vendeur.

En effet, le notaire pourrait attester de la réception du courriel et de la date à laquelle il a été envoyé, ce qui permettrait de respecter le délai légal de rétractation.

Ce que cela signifie pour les agences immobilières

Cette décision de la Cour de cassation semble ouvrir la voie à l’utilisation de la dématérialisation pour la notification de la rétractation, à condition que le courriel permette de prouver l'envoi et la réception dans les 10 jours suivant la signature de la promesse de vente.

Cela signifie que, dans certains cas, l’envoi d’un courriel peut être valide, à condition que le système utilisé garantisse la date de réception et d’envoi du message.

Cependant, en l’absence de garanties fiables telles qu’un système d’horodatage, le courriel reste un moyen litigieux d’adresser la rétractation.

Les meilleures pratiques à suivre

En pratique, la lettre recommandée avec avis de réception, la lettre recommandée électronique (si elle est prévue dans l'avant-contrat), ou la remise en main propre contre récépissé restent les moyens les plus sûrs pour prouver l’envoi et la réception de la rétractation.

Les agences immobilières et les notaires doivent donc veiller à informer les acheteurs et les vendeurs des méthodes fiables et acceptées pour exercer le droit de rétractation, afin d'éviter tout contentieux.

Et si la rétractation par courriel est choisie, il est important de s'assurer que le système utilisé offre une traçabilité irréfutable de la date et de l'heure d'envoi et de réception.

Conclusion

Si la rétractation par courriel semble désormais possible dans certains cas, elle demeure un moyen plus risqué et potentiellement litigieux. Pour garantir la validité de la rétractation et se protéger contre des contestations, il est préférable d’opter pour des méthodes classiques et sûres, comme la lettre recommandée simple ou électronique avec avis de réception.