LMNP en 2025 : la fin d’un avantage fiscal majeur dans le calcul de la plus-value

Le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est très apprécié des investisseurs, notamment pour sa fiscalité avantageuse. Mais la loi de finances pour 2025 vient remettre en question l’un des piliers du dispositif : la neutralité fiscale des amortissements lors de la revente du bien. Explication.

Un système jusqu’alors très favorable

Jusqu’à présent, le régime LMNP permettait aux investisseurs :

• D’amortir comptablement une grande partie de la valeur du bien (hors terrain), ce qui réduisait, voire annulait, la base imposable des loyers perçus ;

• Et, lors de la revente, de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, sans réintégrer les amortissements comptables dans le calcul de la plus-value.

  
  

Autrement dit, le contribuable pouvait profiter d’une fiscalité allégée à la fois pendant la période de location, et au moment de la cession.

Ce que change la loi de finances 2025

Désormais, l’avantage est largement réduit. En effet, les amortissements pratiqués seront réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente du bien.

Cela signifie que :

• Les économies fiscales réalisées pendant l’exploitation du bien seront en quelque sorte « reprises » lors de la cession ;

• Le montant de la plus-value imposable sera mécaniquement plus élevé.

  
  

Une exception importante

Tous les amortissements ne sont pas concernés par cette réintégration. Sont exclus ceux qui portent sur des travaux de :

• Construction,

• Reconstruction,

• Agrandissement,

• Amélioration,

à condition que ces travaux n’aient pas déjà été déduits du revenu imposable.

Quelle conséquence pour les investisseurs ?

Cette réforme représente un changement de paradigme important dans l’investissement locatif meublé. Elle pourrait réduire l’attrait du LMNP pour certains profils d’investisseurs, notamment ceux qui comptaient sur une fiscalité douce à la revente.

Il devient donc indispensable de réévaluer sa stratégie patrimoniale, en intégrant cette nouvelle donne fiscale. Le choix entre LMNP, LMP, location nue ou SCI devra désormais être analysé au cas par cas, en tenant compte de la durée de détention envisagée, du montant des amortissements, et des objectifs à long terme.