Agents immobiliers : L’acquéreur peut vous devoir une indemnité si l’acte de vente n’est pas signé à cause de lui

L'acquéreur n’est peut-être pas votre client direct, mais il vous devra une indemnisation, par sa faute, l’acte de vente définitif n’est pas signé.

Un cas intéressant illustré par un arrêt récent

Un arrêt de la Cour d’appel d'Aix-en-Provence du 11 mars 2025 est venu rappeler un point essentiel pour les agents immobiliers.

Dans cette affaire, un acquéreur a été condamné à verser à l'agent immobilier une somme de 15 000 € d’indemnités pour avoir refusé de signer l’acte de vente définitif.

Les faits :

• L’acquéreur, bien qu’il n’ait pas signé de mandat avec l’agent immobilier (dans ce cas précis, un mandat de vente avait été signé entre l'agent et le vendeur),

• Et bien qu’il bénéficie d’une condition suspensive de prêt,

• A décidé de ne pas signer l’acte de vente définitif, ce qui a conduit à des indemnités en faveur de l'agent immobilier.

  
  

Les enseignements à tirer :

1. Une relation juridique avec l’acquéreur, même sans mandat

Même si certains pensent que l’acquéreur, en l’absence de mandat de vente signé, n’a pas de lien juridique avec l’agent immobilier, il existe bel et bien une relation juridique qui les unit. Ce lien n’est certes pas contractuel, mais il impose des obligations respectives. Et le non-respect de ces obligations par l’acquéreur, en l’occurrence le refus de signer l’acte de vente définitif, peut entraîner des conséquences financières pour lui, comme une indemnisation.

2. L’obligation de l’acquéreur dans le cadre d’une condition suspensive de prêt

Il est crucial de comprendre qu’une condition suspensive d’obtention de prêt engage l’acquéreur à mener des démarches actives et dans des délais stricts pour obtenir le crédit prévu. L’acquéreur ne peut se contenter d’attendre passivement l’accord de son prêt ; il doit véritablement s’engager dans le processus. Si ce n'est pas fait dans les règles, il peut être tenu responsable pour la non réalisation de la vente et se voir condamner à des indemnités.

3. Indemnités pour non réalisation de vente : une question de responsabilité

Comme précisé dans cette décision, le fait que l’acquéreur ne signe pas le mandat de vente ne remet pas en question le fait qu’il puisse devoir une indemnité à l’agent immobilier. En effet, ces indemnités peuvent être équivalentes au montant des honoraires de l’agent si la vente n’est pas réalisée à cause de l’acquéreur.

Que faire en cas de litige ?

Il est essentiel de noter que dans ce cas précis, les honoraires étaient à la charge du vendeur, mais la réflexion s'applique également pour les mandats où les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.

Conclusion

Cet arrêt de la Cour d’appel rappelle que l’acquéreur, même sans avoir signé de mandat avec l’agent immobilier, peut avoir des obligations financières vis-à-vis de l’agent en cas de non réalisation fautive de la vente.

L’acquéreur doit impérativement respecter ses engagements, en particulier lorsqu’il bénéficie d’une condition suspensive d’obtention de prêt, afin d’éviter des conséquences financières.

Les agents immobiliers doivent donc être vigilants et informer correctement toutes les parties sur leurs droits et obligations, même lorsque l’acquéreur n’est pas directement leur client.

Voilà une règle importante à garder en tête pour éviter des déconvenues lors des transactions immobilières.

Références : Cour d’appel d'Aix-en-Provence du 11 mars 2025