Vente immobilière : attention à la mise à jour des risques entre la promesse et l’acte

C’est un point souvent négligé dans les dossiers de vente… et pourtant déterminant.

Dans un arrêt du 19 février 2025, la Cour de cassation rappelle que les informations sur les risques doivent être actualisées jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Le contexte : un plan de prévention en cours… puis approuvé

Dans de nombreuses zones, des plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) sont mis en place (inondations, mouvements de terrain, etc.).

Il arrive fréquemment que :

• le plan soit simplement prescrit au moment de la promesse de vente,

• puis officiellement approuvé avant la signature de l’acte définitif.

C’est précisément dans cette situation que la question s’est posée.

La position de la Cour de cassation

La Cour de cassation adopte une position très claire :

👉 Le dossier de diagnostic technique doit être mis à jour au moment de la signature de l’acte authentique.

👉 Si le plan de prévention a été approuvé entre-temps, cette information doit impérativement être intégrée.

Autrement dit, il ne suffit pas de se référer à la situation existante au jour de la promesse.

Pourquoi cette décision est importante

Cette solution repose sur une logique simple :l’acquéreur doit disposer d’une information complète et actualisée au moment où il s’engage définitivement.

Un plan approuvé peut avoir des conséquences concrètes :

• contraintes de construction,

• obligations de travaux,

• impact sur la valeur du bien,

• voire impossibilité de certains projets.

  
  

Une vigilance renforcée pour les professionnels

Cette décision impose une rigueur particulière :

• Le vendeur doit s’assurer que les informations transmises sont à jour

• L’agent immobilier doit vérifier l’évolution du dossier entre compromis et vente

• Le notaire doit intégrer les dernières informations disponibles au moment de l’acte

En pratique, cela signifie qu’un dossier n’est jamais “figé” après la promesse.

Le risque en cas d’omission

Une information incomplète ou obsolète peut entraîner :

• une remise en cause de la vente,

• une action en responsabilité,

• voire une demande d’indemnisation de l’acquéreur.

  
  

À retenir

• Les informations sur les risques doivent être actualisées jusqu’à la signature de l’acte

• Un plan de prévention approuvé entre la promesse et la vente doit être intégré

• Le dossier de diagnostic technique doit refléter la situation réelle au jour de la vente

  
  

En pratique

Entre la promesse et l’acte authentique, il ne s’agit pas simplement d’attendre la signature.

C’est une phase où le dossier doit être suivi activement, notamment sur les questions d’urbanisme et de risques.