Vendre sa maison après des travaux réalisés soi-même : attention à la garantie décennale !

De nombreux propriétaires choisissent de réaliser eux-mêmes les travaux dans leur maison pour économiser sur les coûts. Cependant, bien que cela puisse effectivement réduire les dépenses initiales, cela comporte des risques non négligeables, surtout lorsqu'il s'agit de revendre leur bien. En effet, un propriétaire qui effectue des travaux dans son propre bien devient, de fait, responsable des vices cachés pendant une période de 10 ans après la fin des travaux. Ces risques, souvent ignorés, peuvent coûter très cher en cas de revente.

Travaux réalisés par soi-même : une économie… mais à quel prix ?

Lorsqu’un propriétaire choisit de réaliser des travaux par lui-même dans son bien immobilier, il se voit offrir l’opportunité de réduire considérablement les coûts de main-d'œuvre. Cela peut sembler avantageux à court terme, mais ces économies se transforment rapidement en un engagement de responsabilité potentiellement lourd.

En effet, selon la loi, un vendeur qui a effectué des travaux dans son bien est automatiquement tenu de garantir les défauts qui apparaissent dans les 10 ans suivant l’achèvement de ces travaux.

Cette garantie décennale est prévue pour couvrir les vices affectant la solidité de l’ouvrage ou rendant l’immeuble inhabitable. Il s’agit de défauts qui concernent la structure du bien ou des éléments indissociables de l’immeuble, tels que les fondations, la toiture, ou la charpente.

Un vendeur est garant "de plein droit"

Ce principe est absolument clair en jurisprudence : un propriétaire qui a effectué des travaux dans son bien en devient le constructeur aux yeux de la loi.

Il devient donc responsable des désordres décennaux, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une quelconque faute de sa part. Le simple fait d’avoir réalisé les travaux implique une responsabilité, même si ceux-ci ont été réalisés dans les règles de l’art.

C’est ce que confirme l'arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2025 (Cass. 3ème civ. 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-18-485).

Les "dommages intermédiaires" : un piège pour le vendeur bricoleur

Ce qui est moins connu, c’est que la garantie décennale ne concerne pas seulement les désordres affectant la solidité ou l'habitabilité du bien. En effet, l'arrêt de la Cour de cassation en 2025 rappelle que, même pour des "dommages intermédiaires" (c'est-à-dire ceux qui ne compromettent pas la solidité de l'immeuble et ne le rendent pas inhabitable), le vendeur qui a réalisé des travaux lui-même sera tenu à garantie pendant 10 ans.

Cependant, dans ce cas précis, la responsabilité du vendeur ne sera engagée que si une faute dans l'exécution des travaux peut être prouvée.

Les "dommages intermédiaires" sont des défauts qui n'affectent pas directement la solidité du bien, mais qui peuvent altérer son aspect ou sa fonctionnalité (par exemple, une mauvaise installation d’un carrelage ou des fuites dans une salle de bain).

Si ces défauts sont constatés après la vente, l'acheteur pourra demander une indemnisation, à condition de prouver que la faute a été commise par le vendeur lors de la réalisation des travaux.

Les risques pour le vendeur : une situation à éviter

Un propriétaire qui vend sa maison après avoir réalisé des travaux lui-même doit être particulièrement vigilant.

Si des défauts apparaissent dans les travaux effectués par ses soins, il sera tenu de réparer ou de compenser les dommages, même pour des défauts non graves, à condition que ceux-ci ne compromettent pas la solidité de l’immeuble.

Cela signifie que, si un acquéreur constate une malfaçon, il pourra demander réparation, voire des dommages et intérêts.

Il est donc crucial que le vendeur informe l’acquéreur des travaux qu'il a réalisés lui-même, des risques encourus et des garanties attachées à ces travaux. En cas de doute, il est fortement recommandé de faire appel à un expert pour évaluer la qualité des travaux avant la mise en vente du bien.

En pratique : les précautions à prendre avant la vente

1. Révéler les travaux réalisés soi-même : Lors de la vente, le vendeur doit être transparent sur les travaux qu’il a réalisés lui-même et préciser leur date d’achèvement.

   
   

2. Informer l’acquéreur sur les risques : Il est conseillé d'informer l'acquéreur des risques potentiels liés aux travaux réalisés par soi-même, notamment concernant la garantie décennale.

   
   

3. Faire vérifier les travaux : Avant de vendre, il peut être judicieux de faire examiner les travaux par un professionnel pour éviter d’éventuels litiges. Un expert pourra confirmer si des défauts existent et s’ils pourraient engager la responsabilité du vendeur.

   
   

4. Prévoir une clause de garantie dans l’acte de vente : Enfin, il est toujours préférable d’inclure une clause de garantie dans le compromis de vente qui protège le vendeur contre d’éventuelles réclamations futures.

   
   

Conclusion : Pensez à votre responsabilité, même après la vente

Vendre un bien après avoir réalisé soi-même des travaux peut sembler une bonne idée au départ, mais cela comporte des risques considérables. En tant que vendeur, il est crucial de prendre en compte la garantie décennale et les conséquences que cela peut avoir sur la vente de votre bien immobilier.

Si vous avez effectué des travaux importants vous-même, informez-vous sur vos responsabilités et prenez les mesures nécessaires pour sécuriser la vente. Assurez-vous de protéger votre bien, vos finances et la tranquillité d’esprit de votre acquéreur en étant bien préparé.

En cas de doute, consultez un professionnel pour éviter des coûts imprévus à long terme.