Travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme : quels risques subsistent avec le temps ?

Extension, véranda, dépendance, transformation d’un garage ou création d’une surface supplémentaire : il arrive que des travaux soumis à autorisation d’urbanisme soient réalisés sans que le permis de construire ou la déclaration préalable nécessaire ait été obtenu.

Plusieurs années après leur achèvement, une question revient régulièrement : le temps finit-il par faire disparaître l’irrégularité ? La réponse doit être nuancée.

En matière d’urbanisme, plusieurs délais coexistent. Ils concernent les poursuites pénales, les pouvoirs de l’administration, l’action de la commune ou encore les conséquences fiscales de la construction. Surtout, l’expiration de certains délais ne signifie pas nécessairement que la construction est devenue régulière.

Une infraction pénale en principe prescrite après six ans

Réaliser des travaux sans l’autorisation d’urbanisme requise constitue une infraction pénale.

Pour les délits en matière d’urbanisme, l’action publique se prescrit en principe par six années révolues, généralement à compter de l’achèvement des travaux, sous réserve notamment des actes susceptibles d’interrompre la prescription. Cette solution résulte de l’article 8 du Code de procédure pénale et a encore été rappelée par le Conseil d’État.

Les sanctions financières peuvent être particulièrement importantes.

L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme prévoit, lorsqu’il s’agit de la construction d’une surface de plancher, une amende pouvant atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface irrégulièrement construite. À titre d’illustration, pour une extension irrégulière de 20 m², le plafond théorique de l’amende peut donc atteindre 120 000 euros.

Il s’agit cependant d’un maximum légal : le montant effectivement prononcé dépend naturellement des circonstances de chaque affaire.

Les pouvoirs de police administrative sont également encadrés dans le temps

Indépendamment des poursuites pénales, l’autorité compétente en matière d’urbanisme dispose de pouvoirs lui permettant d'agir contre des travaux irréguliers.

L’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme lui permet notamment, lorsqu’un procès-verbal d’infraction a été dressé, d’ordonner le paiement d’une amende administrative pouvant atteindre 30 000 euros et de mettre en demeure l’intéressé :

• soit de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration en vue de régulariser les travaux ;

• soit de procéder aux opérations nécessaires à leur mise en conformité.

Cette mise en demeure peut être assortie d’une astreinte.

Mais ces pouvoirs ne peuvent pas être exercés indéfiniment.

Dans une décision du 24 juillet 2025, le Conseil d’État a jugé qu’ils ne pouvaient, en principe, être mis en œuvre au-delà du délai de prescription de l’action publique.

Pour des travaux constitutifs d’un délit, il faut donc retenir, en règle générale, le même délai de six ans à compter de leur achèvement.

La commune ou l’EPCI dispose d’une action pendant dix ans

Un autre délai doit toutefois être distingué.

La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans l’autorisation requise ou en méconnaissance de celle-ci.

Cette action civile est soumise à un délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Ainsi, l’expiration du délai de six ans applicable aux poursuites pénales ne signifie pas nécessairement que tout risque de remise en conformité ou de démolition a disparu.

Pendant quatre années supplémentaires, l’action prévue par l’article L. 480-14 peut notamment demeurer possible.

Après dix ans, la construction est-elle automatiquement régularisée ?

C’est probablement le point qui prête le plus à confusion.

Non : prescription ne signifie pas régularisation.

L’écoulement du temps peut empêcher l’exercice de certaines actions ou poursuites. Il ne délivre pas rétroactivement l’autorisation d’urbanisme qui aurait dû être obtenue.

Le Code de l’urbanisme prévoit certes une protection importante pour certaines constructions anciennes. Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, une nouvelle demande de permis ou une déclaration préalable ne peut, en principe, être refusée en raison de l’irrégularité initiale de la construction.

Mais l’article L. 421-9 prévoit plusieurs exceptions.

L’une d’elles est particulièrement importante : cette protection ne s’applique pas lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire ait été obtenu alors qu’un permis était obligatoire.

Cette distinction est essentielle.

Une construction ancienne ayant fait l’objet d’une autorisation mais comportant certaines irrégularités ne se trouve pas nécessairement dans la même situation qu’une construction édifiée entièrement sans permis alors que celui-ci était exigé.

Dix années écoulées ne constituent donc pas une règle générale de « régularisation automatique ».

L’irrégularité peut également avoir des conséquences fiscales

L’absence d’autorisation d’urbanisme ne permet pas davantage d’échapper aux impositions liées à la construction.

Une construction taxable peut notamment rester soumise à la taxe d’aménagement.

Depuis le 21 février 2026, l’article 1728 du Code général des impôts prévoit notamment une majoration de 80 % en matière de taxe d’aménagement lorsqu’une construction ou certains travaux visés par le texte ont été réalisés sans autorisation.

Les délais et règles applicables en matière fiscale doivent donc être examinés indépendamment des prescriptions pénale, administrative ou civile.

Pourquoi le problème réapparaît il souvent lors d’une vente ?

Une construction irrégulière peut rester relativement invisible pendant plusieurs années.

La difficulté apparaît souvent lorsqu’un événement impose de reconstituer l’historique administratif du bien : nouvelle demande d’autorisation, réalisation de nouveaux travaux et, très fréquemment, vente de l’immeuble.

Les autorisations obtenues, les surfaces déclarées et la conformité des constructions existantes sont alors examinées.

Une extension ancienne peut donc faire apparaître une difficulté longtemps après son achèvement, alors même que certaines actions sont déjà prescrites.

En droit de l’urbanisme, le temps peut fermer certaines voies de poursuite.

Il ne transforme pas, à lui seul, des travaux irréguliers en travaux régulièrement autorisés.

Références : articles L. 421-9, L. 480-4, L. 480-14 et L. 481-1 du Code de l’urbanisme ; article 8 du Code de procédure pénale ; article 1728 du Code général des impôts ; CE, 24 juillet 2025, n° 503768.