Servitude et travaux : attention au délai pour agir

Une décision récente vient rappeler un point essentiel, souvent négligé en pratique.

Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation précise que l’action permettant d’imposer au voisin des travaux liés à une servitude n’est pas illimitée dans le temps.

Elle se prescrit en cinq ans.

Servitude : de quoi parle-t-on concrètement ?

Une servitude est une contrainte attachée à un bien immobilier.

Elle permet à un propriétaire (le fonds dominant) de bénéficier d’un droit sur le terrain voisin (le fonds servant).

Exemples fréquents :

• un droit de passage,

• une servitude de canalisation,

• une servitude de vue.

  
  

Le problème : quand la servitude devient difficile à exercer

Dans certaines situations, l’exercice de la servitude devient plus compliqué, voire impossible.

Par exemple :

• un accès obstrué,

• des travaux réalisés par le voisin,

• une modification du terrain rendant le passage impraticable.

  
  

Lorsque cette difficulté est causée par le propriétaire du fonds servant, la question se pose :qui doit financer les travaux nécessaires pour rétablir la situation ?

La réponse de la Cour de cassation

Dans sa décision du 5 mars 2026, la Cour de cassation apporte une précision importante :

L’action engagée pour contraindre le voisin à prendre en charge ces travaux est une action personnelle.

Et surtout : Elle est soumise à la prescription de 5 ans.

Pourquoi c’est important

Cette qualification change tout.

Contrairement à une idée reçue, ce type de litige n’est pas considéré comme attaché au bien de manière perpétuelle.

Il s’agit d’un droit d’agir contre une personne, et non d’un droit réel imprescriptible.

Résultat :

• si vous attendez trop longtemps,

• votre action peut être définitivement irrecevable.

  
  

À partir de quand court le délai ?

Le délai de cinq ans commence en principe à courir à partir du moment où :

• le trouble apparaît,

• ou lorsque vous en avez connaissance.

Autrement dit, l’inaction peut vous faire perdre vos droits.

Ce qu’il faut retenir

• Une servitude peut nécessiter des travaux pour être exercée normalement

• Si ces difficultés sont causées par le voisin, une action est possible

• Cette action est personnelle, et non réelle

• Elle est donc limitée à 5 ans.

  
  

En pratique

En matière de servitude, le réflexe doit être rapide.

Dès qu’une difficulté apparaît, il est essentiel :

• d’identifier son origine,

• de conserver des preuves,

• et d’agir sans attendre.