Logement indécent : les deux délais que locataires et propriétaires ne doivent pas confondre

Un locataire vit depuis huit ans dans un logement qui ne répond pas aux critères de décence.

Peut-il encore demander à son propriétaire de réaliser les travaux nécessaires ? Oui.

Peut-il, pour autant, obtenir une indemnisation correspondant aux huit années pendant lesquelles il a subi cette situation ? Pas nécessairement.

C’est toute la distinction posée par la Cour de cassation dans un arrêt important rendu le 4 juin 2026.

Pour la comprendre simplement, il faut imaginer que deux horloges fonctionnent en même temps.

Mais elles ne donnent pas la même heure.

Première horloge : faire cesser l’indécence du logement

La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent.

Cette obligation ne disparaît pas quelques années après l’entrée du locataire dans les lieux.

Elle existe pendant toute la durée du bail.

La Cour de cassation le formule très clairement : l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail.

Cela produit une conséquence essentielle.

Tant que le manquement persiste, le locataire peut poursuivre l’exécution forcée en nature de cette obligation.

Si le logement demeure indécent, l’obligation du bailleur continue elle aussi d’exister.

Un exemple

Un locataire entre dans un logement en 2018.

Depuis cette date, certains désordres rendent le logement indécent.

Nous sommes en 2026 et les travaux nécessaires n’ont toujours pas été réalisés.

Le locataire ne perd pas son droit d’obtenir la mise en conformité du logement au seul motif que le problème existe depuis plusieurs années.

Pourquoi ?

Parce qu’il ne s’agit pas simplement d’un manquement commis une fois, en 2018.

Le manquement se poursuit tant que le logement demeure indécent.

C’est la première horloge.

Et tant que l’indécence continue, elle continue également de tourner.

Deuxième horloge : obtenir réparation du préjudice subi

La situation est différente lorsque le locataire ne demande plus seulement que le logement soit remis en conformité, mais réclame également une somme d’argent pour réparer le préjudice subi dans le passé.

Il peut notamment invoquer un préjudice de jouissance.

Mais cette fois, la prescription entre en jeu.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent en principe par trois ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dans son arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation en tire une conséquence très concrète : lorsque l’indécence persiste, le locataire peut demander réparation des conséquences dommageables du manquement du bailleur sur la période de trois ans précédant sa demande en justice.

Voilà pourquoi : huit années d’indécence ne signifient pas nécessairement huit années d’indemnisation.

Un même manquement, mais deux conséquences différentes

C’est ici que l’arrêt devient particulièrement intéressant.

Le logement est le même.

Le manquement du propriétaire est le même.

L’indécence peut même avoir perduré sans interruption.

Pourtant, les conséquences juridiques sont différentes selon ce que demande le locataire.

Pour obtenir la mise en conformité

Tant que le manquement persiste, le locataire peut demander l’exécution de l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Pour obtenir une indemnisation

La réparation du préjudice passé est, elle, limitée par la prescription triennale applicable aux baux d’habitation.

On peut donc parfaitement se retrouver dans la situation suivante :

un propriétaire peut encore être contraint de réaliser aujourd’hui des travaux correspondant à un problème très ancien, alors que le locataire ne pourra pas obtenir une indemnisation couvrant toute la durée passée de ce même problème.

Que s’était-il passé dans l’affaire jugée ?

Dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, une locataire occupait un logement meublé depuis 2005. Elle avait assigné son bailleur en 2015 afin notamment d’obtenir la réalisation de travaux et la réparation de son préjudice de jouissance lié au manquement à l’obligation de délivrer un logement décent. Quelques années plus tard, elle avait demandé à être indemnisée pour son préjudice depuis son entrée dans les lieux, soit depuis 2005.

Son raisonnement était compréhensible : puisque l’indécence constituait un préjudice continu, elle estimait pouvoir obtenir réparation pour l’ensemble de la période pendant laquelle elle l’avait subie.

La Cour de cassation ne retient pas cette analyse.

Elle confirme que le caractère continu de l’obligation permet bien de réclamer son exécution tant que le manquement perdure.

Mais elle refuse d’en déduire que toute la période passée devient indemnisable sans limite.

Pour la réparation financière, la prescription de trois ans conserve son effet.

Pourquoi cette décision est-elle importante ?

La distinction peut sembler très technique.

Elle est pourtant essentielle en pratique.

Car on pourrait spontanément raisonner ainsi :

« Puisque le problème n’est pas prescrit et que je peux encore demander les travaux, je peux également demander une indemnisation depuis le début du problème. »

L’arrêt du 4 juin 2026 montre que ce raisonnement est incorrect.

L’absence de prescription de la demande tendant à faire cesser le manquement ne signifie pas que toutes ses conséquences financières passées échappent elles aussi à la prescription.

Les deux demandes n’ont pas le même objet.

Dans un cas, il s’agit d’obtenir aujourd’hui l’exécution d’une obligation qui n’est toujours pas respectée.

Dans l’autre, il s’agit de réparer un préjudice déjà subi.

Et le temps ne produit pas les mêmes effets sur chacune d’elles.

Une solution qui s’inscrit dans une jurisprudence plus large

Cette décision n’est d’ailleurs pas totalement isolée.

Quelques mois auparavant, le 5 mars 2026, la troisième chambre civile avait déjà retenu un raisonnement comparable à propos de l’obligation générale de délivrance du bailleur.

Elle avait considéré que cette obligation, parce qu’elle est continue et exigible pendant toute la durée du bail, peut faire l’objet d’une exécution forcée tant que le manquement subsiste.

En revanche, les conséquences dommageables du passé restent soumises au délai de prescription applicable à l’action indemnitaire. Dans cette affaire, qui relevait du délai de droit commun de l’article 2224 du Code civil, la période indemnisable était de cinq ans.

L’arrêt du 4 juin 2026 transpose cette logique au bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, pour lequel le délai spécial est de trois ans.

À retenir

Lorsqu’un logement demeure indécent, il faut donc distinguer deux choses.

Obtenir la remise en conformité du logement :le locataire peut poursuivre l’exécution de l’obligation du bailleur tant que l’indécence persiste.

Obtenir une indemnisation du préjudice de jouissance :la réparation est soumise à la prescription et ne peut porter, selon la solution retenue par la Cour de cassation, que sur les trois années précédant la demande en justice.

Références : Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin ; articles 6 et 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.