Dépôt de garantie : le locataire doit-il payer pour la vétusté du logement ?
Un parquet terni après plusieurs années, une peinture qui a perdu son éclat, une moquette usée ou un équipement arrivé en fin de vie…
Au moment de rendre les clés, la question revient régulièrement : le propriétaire peut-il retenir le coût de leur remise à neuf sur le dépôt de garantie ?
La réponse est non lorsque leur état résulte simplement du temps et d'un usage normal du logement.
Le droit distingue en effet deux notions qu'il ne faut pas confondre : la dégradation imputable au locataire et la vétusté.
Qu'est-ce que la vétusté ?
La définition est donnée par le décret du 30 mars 2016.
La vétusté correspond à l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements du logement.
Il peut s'agir, par exemple :
d'une peinture qui s'est naturellement défraîchie ;
d'un parquet usé par plusieurs années d'utilisation normale ;
d'une moquette qui a vieilli ;
d'un équipement dont les performances diminuent avec l'âge ;
d'un revêtement arrivé normalement en fin de vie.
Cette usure n'est pas une faute du locataire.
Elle constitue simplement la conséquence normale de l'occupation du logement.
Vétusté ou dégradation : toute la différence est là
Le locataire est responsable des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf notamment s'il démontre qu'elles résultent de la force majeure, de la faute du bailleur ou d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Il doit également assurer l'entretien courant et les réparations locatives.
Mais l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que les réparations occasionnées par la vétusté ne sont pas à sa charge.
Ainsi, un parquet simplement usé après dix années d'occupation ne doit pas être traité de la même manière qu'un parquet profondément rayé ou brûlé.
Une peinture naturellement défraîchie ne se confond pas avec un mur couvert de trous importants ou volontairement détérioré.
La question essentielle est donc toujours la même : l'état constaté résulte-t-il d'un usage normal et du temps, ou d'une dégradation imputable au locataire ?
Le propriétaire ne peut pas faire financer une rénovation par son ancien locataire
Le dépôt de garantie n'est pas une enveloppe destinée à remettre systématiquement le logement à neuf entre deux locations.
Il garantit l'exécution des obligations du locataire.
Le bailleur peut donc retenir les sommes restant réellement dues : loyers ou charges impayés, réparations locatives ou coût de dégradations imputables au locataire.
En revanche, il ne peut pas lui faire supporter le coût du vieillissement normal du logement.
Un propriétaire ne peut donc pas profiter du départ d'un locataire pour remplacer à neuf, à ses frais, un équipement déjà ancien.
L'état des lieux devient déterminant
Pour identifier les dégradations apparues pendant la location, il faut en principe comparer l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.
Le décret du 30 mars 2016 impose d'ailleurs une description précise de l'état des sols, murs, plafonds, équipements et autres éléments du logement afin de permettre cette comparaison.
Prenons un exemple.
À l'entrée, le parquet est mentionné comme étant « en bon état ».
Huit ans plus tard, l'état des lieux de sortie constate qu'il est « légèrement usé dans les zones de passage ».
Cette différence ne suffit pas nécessairement à caractériser une dégradation.
Après huit années d'utilisation, l'usure constatée peut parfaitement relever de la vétusté.
À l'inverse, si l'état des lieux mentionne des lames cassées, des brûlures ou des rayures profondes inexistantes lors de l'entrée dans les lieux, une responsabilité du locataire pourra être recherchée.
Une retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée
Le propriétaire ne peut pas déterminer arbitrairement une somme et la soustraire du dépôt de garantie.
Les retenues doivent correspondre à des sommes effectivement dues par le locataire et être dûment justifiées.
En pratique, cette justification peut notamment reposer sur :
la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie ;
des photographies ;
des devis ;
des factures ;
ou tout autre élément permettant d'établir la réalité et le montant de la somme réclamée.
Le dépôt de garantie sert donc à couvrir une dette réelle du locataire, pas à financer librement la rénovation du logement.
Faut-il obligatoirement appliquer une grille de vétusté ?
Pas systématiquement.
Le décret du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, de l'application d'une grille de vétusté répondant aux conditions prévues par le texte.
Cette grille fixe notamment une durée de vie théorique pour les principaux matériaux et équipements ainsi que des coefficients d'abattement annuels.
Elle permet ainsi de tenir compte de l'âge réel de l'élément endommagé.
Imaginons qu'un revêtement ait déjà largement dépassé sa durée de vie théorique lorsqu'il est détérioré.
Même lorsqu'une dégradation est imputable au locataire, lui faire supporter automatiquement le prix d'un revêtement entièrement neuf peut aboutir à lui faire financer une amélioration du logement.
La vétusté doit donc être distinguée du dommage lui-même.
Un locataire n'a pas à rendre un logement comme neuf
C'est probablement l'idée essentielle à retenir.
Le locataire doit rendre le logement conformément à ses obligations, compte tenu des dégradations dont il répond.
Mais il n'a pas à effacer les effets normaux du temps.
Un logement occupé pendant huit ou dix ans ne peut naturellement pas présenter exactement le même état qu'au premier jour.
Le droit prend précisément en considération cette réalité.
Que faire en cas de désaccord ?
Lorsqu'un locataire estime qu'une retenue correspond en réalité à de la vétusté, il peut en demander la justification au bailleur et contester la somme réclamée.
Le différend pourra notamment porter sur :
l'existence même de la dégradation ;
son imputabilité au locataire ;
la différence entre les états des lieux d'entrée et de sortie ;
la prise en compte de la vétusté ;
ou le montant réclamé.
La qualification de « dégradation » inscrite sur un document ne suffit donc pas, à elle seule, à faire disparaître la question de la vétusté.
Ce qu'il faut retenir
Une dégradation imputable au locataire peut être mise à sa charge.
L'usure normale liée au temps ne le peut pas.
Un parquet usé, une peinture vieillissante ou un équipement arrivé normalement en fin de vie ne deviennent pas automatiquement des dégradations locatives parce que le locataire quitte les lieux.
Et une retenue sur le dépôt de garantie ne peut pas « sortir d'un chapeau » : elle doit correspondre à une somme réellement due et pouvoir être justifiée.
Le dépôt de garantie sert à couvrir les obligations du locataire.
Il ne sert pas à financer la rénovation du logement entre deux occupants.
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