Locataire ou propriétaire : qui doit payer les réparations dans le logement ?

Une ampoule qui ne fonctionne plus, un joint de robinet à remplacer, une chasse d’eau qui fuit, quelques trous dans un mur…

Une question revient très souvent pendant la location, et plus encore au moment de l’état des lieux de sortie : qui doit payer : le locataire ou le propriétaire ?

La réponse ne dépend pas seulement de la personne qui occupe le logement.

Le droit distingue principalement trois catégories : l’entretien courant et les réparations locatives, qui incombent en principe au locataire, les grosses réparations et travaux relevant du bailleur, et enfin la vétusté, qui ne peut pas être mise à la charge du locataire.

Être locataire ne signifie pas que le propriétaire doit tout réparer

La loi du 6 juillet 1989 impose plusieurs obligations au locataire.

Pendant toute la durée du bail, celui-ci doit notamment :

• user paisiblement du logement ;

• assurer son entretien courant ;

• effectuer les réparations locatives qui lui incombent ;

• répondre des dégradations dont il est responsable ;

• assurer le logement contre les risques locatifs.

  
  

Le propriétaire reste, de son côté, tenu de délivrer un logement décent, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le bail et de réaliser les réparations qui ne présentent pas un caractère locatif.

La répartition des charges repose donc d’abord sur la nature de l’intervention.

Qu’est-ce qu’une réparation locative ?

Les réparations locatives correspondent aux travaux d’entretien courant et aux petites réparations rendues nécessaires par l’usage normal du logement.

Le décret du 26 août 1987 en établit une liste particulièrement détaillée.

Sont notamment concernés l’entretien de certaines parties du logement ainsi que le remplacement de petits éléments ou consommables.

Quelques exemples

Relèvent généralement du locataire :

• le remplacement des ampoules et tubes d’éclairage ;

• le remplacement de certains joints et clapets de robinetterie ;

• le nettoyage des dépôts de calcaire ;

• l’entretien courant des équipements sanitaires ;

• le remplacement de certaines petites pièces de chasse d’eau ;

• le graissage et l’entretien courant des serrures ;

• le maintien en état de propreté des murs, sols et plafonds ;

• certaines petites réparations des revêtements.

Il ne suffit donc pas qu’un équipement appartienne au propriétaire pour que celui-ci doive supporter toutes les dépenses liées à son entretien.

Une ampoule grillée : qui paie ?

En principe, le locataire.

Le remplacement des ampoules, tubes lumineux et autres éléments assimilés relève de l’entretien courant du logement.

Il ne serait donc pas justifié de demander au propriétaire d’intervenir à chaque fois qu’une ampoule arrive en fin de vie.

La situation serait évidemment différente si le problème provenait de l’installation électrique elle-même.

Une panne affectant le circuit, le tableau ou ne installation défectueuse ne constitue plus un simple remplacement de consommable.

Un joint de robinet qui fuit : propriétaire ou locataire ?

Là encore, le remplacement d’un joint relevant de l’entretien courant est normalement à la charge du locataire.

Le décret relatif aux réparations locatives vise notamment certains joints et clapets de robinetterie.

Mais il faut distinguer le petit entretien de la panne plus importante.

Si la fuite résulte, par exemple, de la vétusté complète du robinet ou d’une défaillance de l’installation nécessitant son remplacement, la dépense peut relever du propriétaire.

La cause de la panne compte donc autant que la nature de la pièce à remplacer.

Et les trous dans les murs ?

La question est plus subtile.

Un locataire a le droit d’aménager le logement qu’il occupe. Il peut donc, dans une certaine mesure, poser des tableaux, des étagères ou des éléments décoratifs.

Quelques petits trous ne constituent pas automatiquement une dégradation.

En revanche, des perforations nombreuses, importantes, réalisées avec maladresse ou laissant les murs dégradés lors du départ peuvent justifier une remise en état à la charge du locataire.

Tout dépend alors :

• de l’importance des trous ;

• de leur nombre ;

• de l’état initial des murs ;

• de leur état lors de la restitution du logement.

L’état des lieux d’entrée et celui de sortie joueront ici un rôle déterminant.

Le locataire répond des dégradations qui lui sont imputables

Le locataire est responsable des pertes et dégradations survenues pendant la location, sauf notamment s’il démontre qu’elles résultent de la vétusté, de la force majeure, de la faute du bailleur ou d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Une porte cassée à la suite d’une mauvaise utilisation, un parquet brûlé ou un équipement endommagé par négligence peuvent ainsi être mis à sa charge.

La situation est différente lorsque le dommage résulte simplement du vieillissement normal du bien.

La grande distinction : entretien courant ou vétusté ?

C’est probablement la règle la plus importante.

Le locataire doit entretenir. Il n’a pas à financer le vieillissement normal du logement.

La vétusté correspond à l’usure ou à la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et équipements.

Ainsi :

• un joint usé dans le cadre de l’entretien courant peut relever du locataire ;

• une robinetterie devenue inutilisable parce qu’elle a atteint la fin normale de sa durée de vie peut relever du bailleur ;

• une peinture tachée ou volontairement détériorée peut engager la responsabilité du locataire ;

• une peinture simplement défraîchie après de nombreuses années relève de la vétusté.

Le locataire n’a donc pas à rendre un logement neuf lorsqu’il quitte les lieux.

Quelles réparations restent à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire supporte notamment les réparations qui ne sont pas locatives ainsi que celles rendues nécessaires par :

• la vétusté ;

• un vice de construction ;

• une malfaçon ;

• un équipement structurel défectueux ;

• ou une panne dont le locataire n’est pas responsable.

Il doit également maintenir le logement en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Certaines interventions importantes lui reviennent donc naturellement : remplacement d’un équipement arrivé en fin de vie, réparation d’une installation électrique défaillante, travaux importants sur les canalisations ou encore traitement de désordres structurels.

Et si le locataire n’effectue pas les réparations qui lui incombent ?

La question se pose fréquemment au moment du départ.

Lorsque l’état des lieux de sortie constate des dégradations ou des réparations locatives non effectuées, le bailleur peut, sous certaines conditions, retenir les sommes correspondantes sur le dépôt de garantie.

Encore faut-il pouvoir justifier :

• de la différence entre l’état d’entrée et l’état de sortie ;

• de l’imputabilité au locataire ;

• et du montant demandé.

Les retenues ne peuvent donc pas être arbitraires.

L’état des lieux est la pièce essentielle

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie permet de déterminer ce qui s’est réellement produit pendant la location.

Si une dégradation était déjà mentionnée lors de l’entrée dans les lieux, le bailleur ne pourra évidemment pas la reprocher au locataire au moment de son départ.

À l’inverse, une détérioration nouvelle et clairement identifiable pourra être mise à sa charge si elle ne relève ni de la vétusté ni d’un défaut du logement.

D’où l’importance de réaliser des états des lieux précis et, lorsque cela est utile, accompagnés de photographies.

Le locataire doit aussi entretenir les équipements mis à sa disposition

Une autre idée reçue consiste à penser que tout équipement fourni avec le logement serait automatiquement entretenu par le propriétaire.

Ce n’est pas exact.

Lorsque l’équipement nécessite un entretien courant, celui-ci peut incomber au locataire.

Cela concerne notamment, selon les cas, certains éléments de plomberie, équipements sanitaires, dispositifs d’ouverture ou installations d’usage quotidien.

En revanche, lorsqu’un équipement doit être remplacé en raison de son ancienneté ou d’une panne étrangère à toute mauvaise utilisation, le propriétaire retrouve normalement la charge de l’intervention.

Ce qu’il faut retenir

Être locataire donne des droits, mais implique également des obligations.

Le locataire prend en charge l’entretien courant, les réparations locatives et les dégradations qui lui sont imputables.

Le propriétaire assume les réparations qui ne présentent pas un caractère locatif et celles dues notamment à la vétusté, à un défaut du logement ou à une panne structurelle.