Prescription et copropriété : un règlement peut-il servir de "juste titre" ?

Quand un copropriétaire modifie des parties communes qu’il utilise à titre privatif, peut-il prétendre devenir propriétaire de ces espaces au bout de dix ans ? Et si oui, le règlement de copropriété peut-il servir de fondement pour invoquer la prescription abrégée ?

Réponse de la Cour de cassation : non.

Rappel : la prescription acquisitive en immobilier

Pour acquérir la propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble par le temps, deux voies sont possibles :

Prescription trentenaire	Prescription abrégée (10 ans)
Pas besoin de titre ni de bonne foi	Nécessite un juste titre et la bonne foi
Possession : continue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire	Idem

Mais attention : pour bénéficier du délai raccourci de 10 ans, il faut un titre translatif de propriété, qu’on appelle en droit un "juste titre" (article 2272 du Code civil).

🏘️ Le cas pratique : un copropriétaire qui étend son lot sur des parties communes

Dans l’affaire jugée le 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-15.759), le propriétaire du lot n°2 dans une copropriété comprenant deux pavillons, un garage et des cours communes, avait réalisé une extension de son pavillon sur une cour qu’il utilisait en jouissance privative.

La clause du règlement de copropriété disait ceci : « Le propriétaire du lot 2 peut modifier et disposer des cours dont il a la jouissance privative, sous réserve de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots. »

Estimant agir dans les limites de cette clause, le copropriétaire modifie les lieux sans autorisation de l’assemblée générale. Il invoque ensuite la prescription de 10 ans pour faire reconnaître la propriété de l’espace annexé.

⚖️ La Cour d’appel valide… mais la Cour de cassation tranche

La Cour d’appel de Paris avait jugé que le règlement de copropriété valait juste titre, en ce qu’il donnait au copropriétaire une liberté d’aménagement importante, sous réserve de ne pas causer de nuisance.

Mais la Cour de cassation casse l’arrêt, rappelant fermement les principes suivants :

• Un juste titre suppose un acte translatif de propriété (vente, donation, partage, etc.).

• Un règlement de copropriété, même s’il accorde une jouissance exclusive, ne transfère pas la propriété.

• Le fait d’avoir le droit de modifier ou d’utiliser une partie commune ne suffit pas pour invoquer la prescription abrégée.

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Résultat : le copropriétaire devra attendre 30 ans pour espérer devenir propriétaire par usucapion, et encore faut-il qu’il n’ait pas été interrompu dans sa possession.

À retenir pour les praticiens

• Un droit de jouissance privative sur une partie commune ne vaut pas droit de propriété.

• Le règlement de copropriété, même s’il est notarié, ne suffit pas à constituer un juste titre au sens de l’article 2272.

• Pour bénéficier de la prescription de 10 ans, il faut un véritable acte translatif : c’est une condition juridique stricte.

• Toute transformation des parties communes sans vote de l’assemblée générale expose à une remise en état.

Et dans la pratique, que faire ?

• Avant d’effectuer des travaux sur une partie commune même utilisée privativement, demander l’autorisation de l’assemblée.

• Si vous voulez acquérir définitivement une cour, un jardin ou une terrasse commune, demandez une vente formelle actée en AG et signée chez le notaire.

• N’invoquez pas trop vite la prescription abrégée : sans titre valable, elle ne jouera pas.

Une possession, même longue, ne fait pas toujours un propriétaire. Le temps ne remplace pas le droit.