Lotissement : le cahier des charges contractuel reste opposable, même en présence d’un PLU

Nouvel éclairage sur la portée des cahiers des charges de lotissement : la Cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt rendu le 23 septembre 2025 (n° 24/01834), confirme que certaines clauses du cahier des charges, bien qu’anciennes, conservent leur pleine valeur contractuelle, même après l’entrée en vigueur d’un plan local d’urbanisme (PLU).

Un rappel important pour les colotis, les aménageurs et les professionnels de l’immobilier confrontés à la coexistence entre règles d’urbanisme et stipulations privées.

Le contexte : une résidence pavillonnaire confrontée à un projet d’immeuble

Le litige oppose des propriétaires d’un lotissement créé en 1958 à un constructeur souhaitant édifier un immeuble collectif de 9 logements sur un lot réservé à l’habitat individuel, conformément au cahier des charges de 1959.

• Le projet est situé sur l’un des lots 1 à 15, pour lesquels le cahier interdit l’habitat collectif.

• Les colotis saisissent le juge des référés pour demander l’arrêt du chantier, la démolition de la construction, et une indemnisation pour trouble de jouissance.

• Déboutés en première instance, ils interjettent appel, soutenant que les clauses du cahier des charges s’imposent toujours, et que leur violation leur cause un préjudice personnel.

  
  

Le débat juridique : le cahier des charges est-il caduc face au PLU ?

Les constructeurs font valoir :

• Que le PLU adopté ultérieurement rend caduques les prescriptions du cahier des charges, en vertu de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme ;

• Que des infractions répétées au cahier des charges par d’autres colotis l’auraient privé de toute valeur contraignante.

  
  

La solution : distinction entre règles d’urbanisme et stipulations contractuelles

La Cour d’appel rejette cette argumentation et rappelle un principe fondamental : Les clauses relatives à la densité ou à la destination des constructions relèvent du droit des contrats, et non du droit de l’urbanisme.

Autrement dit :

• L’article L. 442-9 ne vise que les règles d’urbanisme incluses dans les cahiers des charges (ex. : emprise au sol, gabarit, alignement) ;

• Les stipulations contractuelles entre colotis, en particulier celles limitant le type de constructions autorisées sur certaines parcelles, restent pleinement opposables, même après l’approbation d’un PLU.

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Cette analyse est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 7 janvier 2016, n° 14-24.445).

Une maison individuelle = deux logements au maximum

La Cour ajoute une précision utile à l’interprétation du cahier des charges. En se référant à l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, elle rappelle que : Une maison individuelle s’entend d’un bâtiment ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage.

Ainsi, un immeuble de neuf logements ne peut en aucun cas être qualifié de maison individuelle au sens du cahier des charges.

Aucune possibilité de révision sans l’accord des colotis

Les constructeurs invoquaient les articles L. 442-10 et L. 442-11 du Code de l’urbanisme, qui permettent respectivement :

• De modifier les clauses du cahier des charges ;

• De les mettre en concordance avec un document d’urbanisme.

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La Cour rejette ces moyens, soulignant que :

• Aucune procédure collective de révision n’a été menée,

• Et que l’accord des colotis n’a pas été recueilli.

  
  

Sanction : remise en état complète du terrain

La sanction est ferme : les constructeurs, dont le chantier était interrompu depuis plus d’un an, sont condamnés à : Remettre le terrain en l’état dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt.

Ce qu’il faut retenir

Question	Réponse
📜 Le cahier des charges peut-il être écarté en présence d’un PLU ?	Non, s’il contient des stipulations contractuelles, il reste opposable
🏢 Un immeuble collectif peut-il être construit sur un lot réservé à l’habitat individuel ?	Non, dès lors que le cahier des charges l’interdit
📅 Le non-respect répété du cahier le rend-il inapplicable ?	Non, l’effet contractuel demeure tant qu’il n’est pas modifié formellement
⚖️ Qui peut demander la démolition ?	Tout coloti lésé peut agir en justice pour faire respecter le cahier
🔧 Un projet contraire au cahier peut-il être régularisé par le PLU ?	Non, sauf modification en bonne et due forme du cahier avec accord des colotis

📚 Références : CA Grenoble, 23 septembre 2025, n° 24/01834 et Cass. 3e civ., 7 janvier 2016, n° 14-24.445