Charges de copropriété et lots en VEFA : Quand commence la responsabilité de l'acquéreur ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), il est essentiel de comprendre les implications juridiques en matière de charges de copropriété. Beaucoup d'acquéreurs ne savent pas que ces charges ne sont pas dues immédiatement après la signature du contrat de vente.

Elles ne deviennent exigibles qu’à partir de l’achèvement des travaux.

Les charges avant l'achèvement des lots

Lorsqu'un bien immobilier est acheté en VEFA, les charges liées à l'entretien des parties communes, telles que la conservation, l'entretien ou l'administration des parties communes de l'immeuble, ne sont pas à la charge de l'acquéreur avant l'achèvement des travaux.

Cela signifie que le constructeur vendeur est responsable de ces charges avant que l'immeuble ne soit achevé (Cass. 3e civ., 4 avril 2019, n° 17-26 825).

Cette décision de la Cour de cassation souligne que les dépenses en question ne constituent pas des "charges de copropriété" à proprement parler. Ce sont des dépenses engagées avant la livraison du bien, et donc avant que le statut de copropriété ne prenne effet.

Quand les charges sont dues ?

Dès qu'un bien immobilier est achevé, les charges de copropriété deviennent exigibles.

Conformément à l'article R261-1 du Code de la construction et de l'habitation, un bien est considéré comme achevé lorsque tous les ouvrages et éléments essentiels à son utilisation sont terminés, conformément à la destination prévue par le contrat. Cela inclut la mise en place des équipements indispensables à son usage.

La loi ELAN, entrée en vigueur en 2018, précise que le fonctionnement de la copropriété ne prend effet que lors de la livraison du premier lot, ce qui peut inclure l’achèvement des travaux pour un ou plusieurs lots (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Ainsi, l'acquéreur devient redevable des charges dès que son lot est achevé et que le premier lot a été livré à la copropriété.

La notion d'achèvement : Quand l'immeuble est-il véritablement achevé ?

Le Code civil et le Code de la construction sont clairs sur la définition de l'achèvement d’un bien immobilier. Selon l'article 1601-2 du Code civil, l'immeuble vendu en VEFA est réputé achevé lorsque les travaux nécessaires à son utilisation conforme sont réalisés.

Cela inclut les équipements indispensables, et les défauts de conformité qui ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination ne sont pas pris en compte dans cette appréciation.

Il est donc important de noter que l'achèvement est défini de manière objective et repose sur les éléments indispensables à l’usage du bien, et non sur la perfection des travaux.

En résumé : Le rôle de l'acquéreur et les charges de copropriété

En conclusion, l’acquéreur d’un lot en VEFA ne doit pas les charges de copropriété tant que l’immeuble n’est pas achevé. Il revient au vendeur constructeur de supporter ces charges avant l’achèvement du bien.

Une fois le bien achevé et livré, les charges deviennent exigibles et l’acquéreur doit alors commencer à les régler. Il est donc important de bien comprendre ce mécanisme pour éviter toute confusion, surtout lorsque vous achetez un bien en l'état futur d'achèvement.

Références juridiques :

• Cass. 3e civ., 4 avril 2019, n° 17-26 825

• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 - Loi ELAN

• Article R261-1 du Code de la construction et de l'habitation

• Article 1601-2 du Code civil