Droit de préférence « Pinel » : la cession globale d’un immeuble échappe au locataire… même s’il n’y a qu’un seul local commercial

La Cour de cassation, dans deux décisions du 19 juin 2025  (n° 23-17.604 et n° 23-19.292), précise les contours de l’exception au droit de préférence du locataire commercial, prévue par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Elle confirme que la vente globale d’un immeuble échappe à l’obligation d’information préalable du locataire, même si celui-ci loue le seul local commercial présent dans l’immeuble.

Une clarification bienvenue pour les bailleurs, praticiens du droit et professionnels de la transaction.

Rappel du texte

L’article L. 145-46-1 issu de la loi Pinel du 18 juin 2014 instaure un droit de priorité au profit du locataire commercial ou artisanal en cas de vente du local qu’il occupe. Ce droit est écarté dans cinq cas limitativement énumérés, dont la « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ».

Jusqu’ici, l’interprétation de cette exception suscitait des débats, notamment sur deux points :

• Faut-il plusieurs locaux commerciaux pour qu’il y ait « cession globale » ?

• Cette exception joue-t-elle aussi en copropriété, lorsqu’un bailleur vend seulement les lots qu’il détient dans un immeuble ?

  
  

1re affaire : la cession d’un immeuble avec un seul local commercial

Dans la première espèce (n° 23-17.604), la propriétaire vend l’ensemble d’un immeuble qui ne comportait qu’un seul local commercial donné à bail. La locataire n’a pas été informée de la vente et assigne la bailleresse pour non-respect de son droit de préférence.

La Cour d’appel écarte sa demande : elle considère que la vente portait sur plus que le local loué, et que la locataire ne bénéficiait donc d’aucun droit de priorité.

La Cour de cassation confirme : l’exception de cession globale d’un immeuble s’applique même en présence d’un seul local commercial. Peu importe le nombre de locaux loués ou leur nature : ce qui compte, c’est que l’ensemble vendu dépasse la seule chose louée.

2e affaire : la vente des seuls lots détenus dans un immeuble en copropriété

Dans la seconde espèce (n° 23-19.292), une propriétaire vend plusieurs lots dans un immeuble en copropriété, dont un seul est loué à bail commercial. La locataire, non informée, agit également en nullité de la vente.

La Cour rejette aussi cette demande : elle considère que la vente de tous les lots détenus par le bailleur, même si elle ne concerne pas la totalité de l’immeuble, constitue une cession globale au sens de l’article L. 145-46-1.

Ainsi, la cession des seuls droits du bailleur dans un immeuble en copropriété peut suffire à exclure le droit de préférence du locataire.

Apports essentiels de la jurisprudence du 19 juin 2025

Question	Réponse de la Cour de cassation
Faut-il plusieurs locaux commerciaux ?	Non. Un seul local suffit si la cession porte sur plus que ce local
Le parking ou les annexes du commerce entrent-ils dans le bail ?	Non, ils ne sont pas intégrés, sauf stipulation expresse
La vente en copropriété est-elle une cession globale ?	Oui, si le bailleur cède l’ensemble de ses lots dans l’immeuble
Le droit de préférence est-il violé en cas d’absence d’information ?	Non, si l’exception de cession globale est caractérisée

Sécurité juridique renforcée… mais prudence recommandée

Ces arrêts clarifient l’interprétation du texte et sécurisent les ventes d’immeubles mixtes, même en présence d’un seul local commercial. Toutefois, la prudence reste de mise en pratique :

• En copropriété, pensez à vérifier que l’intégralité des lots du bailleur est cédée à un même acquéreur.

• En présence d’annexes ou parkings, n’oubliez pas de vérifier leur intégration au bail.

• En cas de doute, il peut être opportun de purger volontairement le droit de préférence, comme le recommandait encore récemment le CRIDON de Paris.

Ce qu’il faut retenir

Point clé	Solution retenue
🏢 Un seul local commercial suffit-il à écarter le droit de préférence ?	Oui, s’il est cédé avec d’autres éléments immobiliers dans le cadre d’une cession globale
🏗️ La vente d’un immeuble indivisible, même partiellement loué, échappe-t-elle au droit de préférence ?	Oui
🏘️ La vente de tous les lots détenus dans un immeuble en copropriété est-elle une cession globale ?	Oui, selon la Cour
📅 Une information préalable au locataire est-elle toujours requise ?	Non, en cas de cession globale, le droit de préférence ne joue pas

📚 Références :

• Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604

• Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292