Contestation d’une assemblée générale de copropriété : attention au point de départ du délai

En copropriété, contester une assemblée générale est possible… mais dans un délai particulièrement strict.

Et beaucoup de copropriétaires pensent encore, à tort, que ce délai commence uniquement lorsqu’ils récupèrent effectivement le courrier recommandé contenant le procès-verbal.

La Cour de cassation vient pourtant de rappeler une nouvelle fois que ce n’est pas le cas.

Un délai de deux mois pour agir

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de deux mois pour contester :

• une décision votée en assemblée générale,

• une résolution,

• ou encore la régularité de l’assemblée elle-même.

Passé ce délai, l’action devient irrecevable.

Le point de départ du délai : la première présentation du recommandé

Dans un arrêt important rendu le 16 avril 2026, la Cour de cassation confirme que : le délai de contestation court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal d’assemblée générale.

Et cela :

• même si le courrier n’a pas été retiré,

• même si le copropriétaire était absent,

• ou même s’il n’a jamais eu connaissance effective du contenu du pli.

  
  

Les références précises de la décision

Il s’agit de l’arrêt suivant :

• Cour de cassation, 3ème chambre civile

• 16 avril 2026

• Pourvoi n° 24-18.842

• Arrêt publié au Bulletin

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Pourquoi cette solution est-elle aussi rigoureuse ?

La Cour de cassation rappelle que cette règle poursuit un objectif de sécurité juridique.

L’idée est simple : éviter qu’un copropriétaire puisse bloquer ou retarder l’exécution des décisions votées simplement en ne retirant pas son recommandé.

La Haute juridiction considère donc que :

• les textes sont clairs,

• leurs conséquences sont prévisibles,

• et que le copropriétaire conserve malgré tout un délai suffisant pour agir après le retrait éventuel du courrier.

  
  

Une règle qui peut avoir des conséquences importantes

En pratique, cette jurisprudence impose une grande vigilance.

Car un copropriétaire peut perdre définitivement son droit de contestation :

• sans avoir ouvert le courrier,

• voire sans l’avoir récupéré.

La date réellement importante n’est donc pas celle du retrait du recommandé : mais celle de sa première présentation au domicile.

Quels copropriétaires peuvent contester ?

L’action est réservée :

• aux copropriétaires opposants (ceux ayant voté contre),

• et aux copropriétaires défaillants (absents ou non représentés).

En principe, un copropriétaire ayant voté favorablement à une résolution ne peut ensuite la contester.

Ce qu’il faut retenir

La contestation d’une assemblée générale de copropriété obéit à des délais extrêmement stricts.

Depuis cet arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation confirme sans ambiguïté que :

le délai de deux mois commence dès la première présentation du recommandé, même si celui-ci n’est jamais retiré.

Une règle sévère, mais destinée à sécuriser rapidement les décisions collectives de la copropriété.