Bail commercial : une hausse automatique du loyer sans plafond ni limite de durée peut être réputée non écrite

La liberté contractuelle permet aux parties à un bail commercial de fixer librement le loyer initial. Elle ne permet toutefois pas d’organiser, sans limite, son augmentation au cours du bail.

Dans un arrêt publié au Bulletin le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de tracer une frontière importante entre ces deux situations.

Une clause prévoyant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire du loyer, uniquement à la hausse, sans plafond ni limite de durée, ne constitue pas un simple mode de fixation du loyer initial. Elle organise en réalité sa révision en cours de bail.

Or cette révision ne peut faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

La sanction est forte : la clause doit être réputée non écrite.

Une augmentation garantie de 1,5 % par an

L’affaire concernait un bail commercial portant sur une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Le contrat prévoyait qu’après la deuxième année entière suivant sa prise d’effet, le loyer serait révisé chaque année au 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an.

La locataire a contesté cette stipulation et demandé qu’elle soit réputée non écrite, ainsi que la restitution des loyers qu’elle estimait avoir indûment versés au cours des cinq années précédentes.

La cour d’appel de Lyon avait pourtant considéré la clause valable.

Selon elle, l’augmentation ne dépendait d’aucun indice ni d’aucune variable : le bail garantissait simplement au propriétaire une hausse forfaitaire de 1,5 % par an. Le prix pouvait donc être regardé comme déterminé dès la conclusion du contrat.

La Cour de cassation adopte une analyse différente.

Fixer le loyer initial n’est pas réviser le loyer

Toute la difficulté résidait dans la qualification de la clause.

Le loyer initial d’un bail commercial relève, en principe, de la liberté contractuelle. Les parties peuvent notamment conclure un bail à loyer progressif par paliers, en déterminant dès l’origine différents montants de loyers qui s’appliqueront successivement.

La Cour de cassation rappelle d’ailleurs qu’un tel dispositif peut être valable lorsque les niveaux de loyers, les échéances et le plafond sont déterminés à l’avance.

Mais la clause litigieuse présentait une différence essentielle.

Elle ne prévoyait pas simplement, pour une période déterminée, une succession de loyers fixés à l’avance.

Elle instaurait une augmentation périodique et automatique de 1,5 %, sans plafond et sans limitation de durée.

Or un bail commercial ne prend pas nécessairement fin à l’expiration de sa durée contractuelle : il peut se poursuivre au-delà de son terme.

La hausse était donc susceptible de continuer à produire ses effets sans que les parties aient déterminé, au jour de la signature, un montant maximal ou une durée pendant laquelle cette progression devait s’appliquer.

Pour la Cour, il ne s’agissait dès lors plus de fixer le prix initial du bail, mais bien d’organiser une révision automatique du loyer en cours d’exécution du contrat.

Pourquoi cette clause est-elle illicite ?

Le statut des baux commerciaux encadre impérativement certaines modalités de révision du loyer.

L’article L. 145-38 du Code de commerce organise notamment la révision triennale. En principe, la majoration ou la diminution qui en résulte est encadrée par l’évolution de l’indice applicable, sous réserve des hypothèses particulières prévues par le texte.

L’article L. 145-39 prévoit, quant à lui, un mécanisme spécifique lorsque le bail comporte une clause d’échelle mobile.

Surtout, l’article L. 145-15 du Code de commerce prévoit que les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public relatives à la révision des loyers sont réputées non écrites.

Dans l’affaire du 3 septembre 2026, l’augmentation contractuelle fonctionnait exclusivement dans un sens : le loyer ne pouvait qu’augmenter.

Elle pouvait en outre se poursuivre sans plafond et conduire à une hausse supérieure à celle des indices légaux.

Pour la Cour de cassation, un tel dispositif fait donc échec aux règles impératives de révision du loyer commercial.

Toutes les clauses prévoyant une évolution du loyer sont-elles interdites ?

Non.

C’est précisément l’un des intérêts de cette décision : elle ne condamne pas toute évolution du loyer convenue dès la signature du bail.

Une distinction doit être opérée.

Un loyer progressif par paliers, avec des montants ou niveaux déterminés pour des échéances fixées et jusqu’à un plafond défini, peut constituer un mode de détermination du loyer initial.

À l’inverse, une clause qui prévoit accessoirement une augmentation automatique, forfaitaire, exclusivement à la hausse, sans plafond ni terme, risque d’être analysée comme une véritable clause de révision du loyer.

La Cour rappelle également sa jurisprudence relative aux clauses d’indexation : elle avait déjà jugé qu’une clause ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence faisait échec aux règles d’ordre public de l’article L. 145-39.

Depuis le 28 mai 2026, le Code de commerce autorise par ailleurs expressément certaines clauses encadrant la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, à condition que cet encadrement intervienne dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

La question n’est donc pas de savoir si toute clause contractuelle d’évolution du loyer est interdite, mais comment elle est construite et quels effets elle produit.

Que signifie « réputée non écrite » ?

La sanction ne consiste pas simplement à considérer que la clause est irrégulière tout en continuant à l’appliquer.

La stipulation concernée est neutralisée : elle ne peut produire les effets qu’elle avait vocation à produire.

Dans l’affaire jugée, la locataire réclamait également la restitution des sommes versées en application de cette clause au cours des cinq années précédentes. La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Lyon autrement composée. Elle ne tranche donc pas définitivement, dans cet arrêt, toutes les conséquences financières de cette restitution.

Cette précision est importante en pratique : la qualification de la clause et les conséquences financières qui en découlent doivent être distinguées.

Une décision qui invite à relire les clauses de loyer

Cet arrêt intéresse aussi bien les bailleurs que les preneurs.

Pour les baux déjà conclus, il peut être opportun d’identifier les clauses prévoyant :

• une augmentation forfaitaire automatique ;

• une évolution exclusivement à la hausse ;

• aucune durée maximale d’application ;

• aucun plafond déterminé.

  
  

Pour les nouveaux contrats, la rédaction doit permettre de distinguer clairement ce qui relève de la fixation conventionnelle du loyer initial de ce qui constitue une révision du loyer pendant l’exécution du bail.

La différence peut sembler formelle.

Elle est pourtant déterminante.

Dans un bail commercial, prévoir dès la signature que le loyer évoluera ne suffit pas à placer cette évolution hors du champ des règles impératives de révision.

La liberté de fixer le prix initial reste large. La liberté d’organiser sa hausse future ne l’est pas autant.

Références : Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin ; articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38, L. 145-38-1 et L. 145-39 du Code de commerce.