Bail commercial : le garant solidaire peut-il bénéficier d’un protocole signé entre bailleur et locataire défaillant ?

La garantie solidaire du locataire sortant est un outil classique pour sécuriser les revenus locatifs lors de la cession d’un fonds de commerce. Mais que se passe-t-il lorsque le bailleur, confronté à des impayés du nouveau locataire, conclut avec ce dernier un protocole transactionnel réduisant le montant de la dette ? Le garant solidaire, pourtant tiers à cette convention, peut-il revendiquer les effets de cette réduction ?

La Cour de cassation, dans un arrêt remarqué du 6 novembre 2025 (n° 24-10.745), vient apporter un éclairage utile à cette problématique.

Le contexte : une clause de garantie solidaire activée… mais partiellement remise en cause

• En 1999, un bail commercial est signé entre deux sociétés.

• En 2018, le locataire cède son fonds de commerce à un tiers, tout en demeurant garant solidaire du paiement des loyers.

• En 2020, le nouveau locataire ne paie plus ses loyers. Le bailleur décide alors d’assigner le locataire sortant, au titre de la garantie.

• Mais en 2021, un protocole d’accord est signé entre le bailleur et le locataire défaillant, aux termes duquel :

  • Le bailleur renonce à réclamer certains loyers dus,

  • En contrepartie d’un paiement immédiat d’une somme forfaitaire.

  • 
    

⚖️ L’analyse de la Cour d’appel : effet relatif du contrat = pas d’impact pour le garant

La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 23 novembre 2023, condamne le garant solidaire à payer la totalité des loyers impayés, y compris ceux que le bailleur a décidé de ne plus réclamer au locataire dans le cadre du protocole.

Selon elle, la clause de garantie reste valable, et le protocole n’a d’effet que pour les parties signataires. Le garant, n’étant pas partie au protocole, ne peut pas en invoquer les effets pour réduire sa propre dette.

🏛️L’arrêt de la Cour de cassation : revirement en faveur du garant

La Cour de cassation casse cette décision. Elle admet que, même si le garant n’a pas signé le protocole, il peut s’en prévaloir.

Pourquoi ? Parce que le protocole transactionnel, même s’il est un contrat, produit aussi des effets juridiques objectifs : il modifie la dette initialement due. En conséquence, le garant ne peut être tenu au paiement d’une dette que le créancier a lui-même décidé de réduire.

Autrement dit, la garantie ne peut excéder la dette restante du locataire à la suite du protocole.

Ce qu’il faut retenir

Situation	Position retenue
Le locataire cède son fonds de commerce et reste garant solidaire	Clause de garantie valide
Le locataire ne paie plus	Le bailleur peut se retourner contre le garant
Un protocole réduit la dette du locataire	Le garant peut aussi bénéficier de cette réduction, même s’il n’a pas signé l’accord

Implications pratiques pour bailleurs et rédacteurs de baux

• La clause de garantie solidaire reste un outil efficace, mais son efficacité peut être réduite en cas de protocole ultérieur entre bailleur et preneur.

• Le principe de proportionnalité de la garantie s’applique : le garant ne peut être tenu de payer plus que ce que le créancier a finalement accepté de recevoir.

• Il est donc essentiel, en cas de négociation avec un locataire défaillant, d’intégrer expressément le garant au protocole si l’on souhaite conserver une action complète contre lui.

  
  

📚 Référence : Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-10.745