Clause résolutoire et bail commercial : les délais inférieurs à un mois sont définitivement écartés

Le respect des règles encadrant la clause résolutoire dans les baux commerciaux n’est pas une simple formalité.

Deux décisions rendues par la Cour de cassation le 6 novembre 2025 viennent rappeler qu’un délai contractuel inférieur à un mois après commandement est non seulement illicite, mais rend l’ensemble de la clause résolutoire inopérante, si le bail était en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Ce que dit la loi depuis la réforme de 2014

La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié les règles applicables à la clause résolutoire dans les baux commerciaux. Deux articles du Code de commerce sont ici déterminants :

• Article L. 145-41 : Toute clause de résiliation automatique ne peut produire effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai doit impérativement être mentionné dans l’acte, à peine de nullité.

• Article L. 145-15 : Toute clause contraire aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux (dont l’article L. 145-41) est réputée non écrite, ce qui signifie qu’elle est inopposable de plein droit, sans condition de délai ou de prescription.

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⚖️ Une application immédiate aux baux en cours

Dans une décision de 2020, la Cour de cassation avait déjà précisé que ces nouvelles règles s’appliquent immédiatement aux baux en cours au 18 juin 2014, date d’entrée en vigueur de la loi (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405).

Autrement dit, il n’est pas nécessaire que le commandement ait été délivré ou que l’instance ait été introduite après cette date : seule compte l’existence du bail à cette date.

Ce que précisent les arrêts du 6 novembre 2025

Dans deux décisions concordantes (n° 23-21.334 et n° 23-21.454), la Cour de cassation tranche une question restée en suspens : Une clause résolutoire qui prévoit un délai de moins d’un mois est-elle partiellement ou totalement invalidée ?

La réponse est sans ambiguïté : Toute clause résolutoire contraire à l’article L. 145-41 est réputée non écrite dans son intégralité.

Il ne s’agit donc pas seulement d’écarter le délai illicite, pour le remplacer par le délai légal d’un mois. La clause entière est annulée, comme si elle n’avait jamais existé.

Conséquences pratiques

• Les bailleurs ne peuvent plus se fonder sur une clause résolutoire illégale, même si le commandement a été délivré récemment.

• Tout bail commercial en cours au 18 juin 2014 avec une telle clause est concerné, sans exception.

• Le bailleur devra engager une procédure judiciaire classique en résiliation, sans pouvoir invoquer la clause résolutoire réputée non écrite.

• Pour les contrats conclus après cette date, la prudence impose de vérifier systématiquement que le délai d’un mois est bien respecté et mentionné dans le commandement.

  
  

Ce qu’il faut retenir

Situation	Conséquence
Clause résolutoire avec délai < 1 mois	Non écrite dans son intégralité
Bail commercial en cours au 18 juin 2014	Soumis aux règles de la loi Pinel
Commandement postérieur mais clause ancienne	La clause est inopérante
Action du bailleur basée sur cette clause	Irrecevable sans autre fondement

📚 Références :

• Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334

• Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454