Usufruitier et nu-propriétaire : qui doit payer les grosses réparations ?
Une toiture doit être entièrement refaite. Les murs porteurs nécessitent des travaux importants. Un mur de soutènement menace de s’effondrer.
Lorsqu’un bien immobilier est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la première question qui vient à l’esprit est généralement : Qui doit payer ?
Le Code civil semble apporter une réponse simple : l’usufruitier supporte les réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire.
Mais cette présentation est incomplète.
Car une dépense peut être juridiquement « à la charge » du nu-propriétaire sans que l’usufruitier puisse nécessairement le contraindre à réaliser les travaux.
Et c’est précisément ce qui rend le sujet beaucoup plus délicat qu’il n’y paraît.
La règle : entretien pour l’usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire
L’article 605 du Code civil pose le principe : l’usufruitier n’est tenu que des réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent, quant à elles, à la charge du propriétaire, c’est-à-dire du nu-propriétaire.
Encore faut-il savoir ce que l’on appelle une « grosse réparation ».
L’article 606 du Code civil vise notamment :
les gros murs ;
les voûtes ;
le rétablissement des poutres ;
les couvertures entières ;
les digues ;
les murs de soutènement ;
les murs de clôture lorsqu’ils doivent être refaits en entier.
Toutes les autres réparations sont, en principe, considérées comme des réparations d’entretien.
Première surprise : « à la charge du nu-propriétaire » ne signifie pas toujours « exigible par l’usufruitier »
C’est l’une des subtilités les plus importantes du démembrement.
La jurisprudence considère depuis longtemps que, sauf clause contraire, l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations nécessaires au bien.
La Cour de cassation l’a notamment affirmé dans plusieurs décisions, dont un arrêt du 9 octobre 1985 et un arrêt du 13 juin 2013.
Autrement dit, les articles 605 et 606 répartissent la charge des réparations entre usufruitier et nu-propriétaire, mais ils ne créent pas nécessairement, à eux seuls, une action permettant à l’usufruitier de forcer le nu-propriétaire à ouvrir son chéquier.
La nuance est considérable en pratique.
Exemple : la toiture doit être entièrement refaite
Une maison est démembrée.
La mère détient l’usufruit.
Son fils détient la nue-propriété.
La toiture doit être entièrement remplacée pour 40 000 €.
Au regard de l’article 606 du Code civil, une réfection complète de la couverture constitue en principe une grosse réparation.
Elle relève donc normalement du nu-propriétaire.
Mais si aucun engagement particulier n’a été prévu dans l’acte ayant organisé le démembrement, l’usufruitière ne dispose pas nécessairement d’un droit lui permettant de contraindre judiciairement son fils à faire réaliser les travaux.
Deuxième surprise : le nu-propriétaire ne paie pas toujours
L’article 605 prévoit lui-même une exception importante.
Lorsque les grosses réparations sont devenues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier depuis l’ouverture de l’usufruit, celui-ci peut être tenu d’en supporter la charge.
Prenons un exemple.
Une petite infiltration apparaît dans une toiture.
Elle aurait pu être réparée rapidement dans le cadre de l’entretien courant.
L’usufruitier ne fait rien pendant plusieurs années.
Les infiltrations s’aggravent jusqu’à nécessiter une réfection complète de la couverture.
La qualification de « grosse réparation » ne suffit alors plus à faire peser automatiquement la totalité du coût sur le nu-propriétaire.
Si la réparation lourde a été provoquée par le défaut d’entretien de l’usufruitier, celui-ci peut devoir en répondre.
L’arrêt du 20 mai 2026 apporte une nuance supplémentaire
La première chambre civile de la Cour de cassation s’est de nouveau intéressée à cette question dans un arrêt du 20 mai 2026, n° 24-12.274.
L’affaire présentait toutefois une particularité importante.
Après le décès de son époux, une femme détenait :
un quart de la maison en pleine propriété ;
et l’usufruit des trois quarts restants.
Son beau-fils détenait la nue-propriété des trois quarts.
Des travaux de couverture avaient été réalisés et la question de leur remboursement s’est posée.
La cour d’appel avait raisonné uniquement à partir des règles de l’usufruit et considéré que l’usufruitière ne pouvait contraindre le nu-propriétaire à prendre en charge les grosses réparations.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Pourquoi ?
Parce qu’il existait également une indivision quant à la propriété du bien : la veuve détenait une quote-part en pleine propriété tandis que le beau-fils détenait des droits sur une autre quote-part.
Les règles de l’indivision, notamment celles relatives aux dépenses nécessaires à la conservation du bien, devaient donc également être prises en compte.
Cet arrêt ne supprime donc pas le principe selon lequel l’usufruitier ne peut, sauf clause contraire, contraindre le nu-propriétaire à réaliser les grosses réparations.
Il rappelle surtout qu’un même immeuble peut relever simultanément de plusieurs régimes juridiques, et que la qualification exacte des droits de chacun est déterminante.
Qui peut décider de faire les travaux ?
C’est précisément là que commencent les difficultés pratiques.
Imaginons une toiture très dégradée.
L’usufruitier souhaite faire immédiatement les travaux.
Le nu-propriétaire estime qu’ils peuvent attendre.
Ou, inversement, le nu-propriétaire souhaite réaliser une rénovation lourde alors que l’usufruitier considère que les travaux perturbent excessivement sa jouissance.
La simple lecture des articles 605 et 606 ne permet pas toujours de résoudre ces situations.
Il faut alors examiner :
la nature exacte des travaux ;
leur urgence ;
les droits respectifs des parties ;
l’origine de la dégradation ;
les stipulations de l’acte ayant créé le démembrement ;
et, le cas échéant, l’existence d’une indivision parallèle.
Qui avance les fonds ?
Autre difficulté très concrète : même lorsqu’une dépense relève juridiquement du nu-propriétaire, quelqu’un doit payer l’entreprise au moment où les travaux sont réalisés.
Si l’usufruitier avance les fonds, pourra-t-il ensuite en obtenir le remboursement ?
La réponse dépendra de la situation juridique exacte, de l’origine des travaux, de l’existence éventuelle d’un accord et des clauses prévues lors de la constitution de l’usufruit.
Il est donc dangereux de faire réaliser plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux en pensant que leur remboursement sera automatiquement acquis.
Pourquoi prévoir une convention de démembrement ?
Le Code civil fixe un cadre général.
Mais il est possible d’anticiper beaucoup plus précisément les relations entre usufruitier et nu-propriétaire.
Une convention de démembrement bien rédigée peut notamment prévoir :
qui décide des travaux ;
comment distinguer entretien et grosses réparations ;
qui choisit les entreprises ;
qui doit avancer les fonds ;
comment les dépenses sont réparties ;
dans quel délai chacun doit payer ;
ce qui se passe en cas d’urgence ;
les conséquences d’un défaut d’entretien ;
les modalités de remboursement si l’un avance la part de l’autre.
Ces clauses prennent toute leur importance lorsque le démembrement doit durer plusieurs années ou plusieurs décennies.
Le problème est fréquent après une donation avec réserve d’usufruit
La question se pose notamment lorsqu’un parent donne la nue-propriété de sa maison à ses enfants tout en conservant l’usufruit.
Au moment de la donation, tout le monde pense généralement à la fiscalité, à la transmission ou au maintien du parent dans les lieux.
Beaucoup moins à la toiture qui devra peut-être être refaite quinze ans plus tard.
Pourtant, c’est souvent à ce moment-là que les tensions apparaissent.
Une transmission juridiquement et fiscalement efficace peut ainsi devenir une source de conflit si la gestion future du bien n’a pas été anticipée.
Ce qu’il faut retenir
Le principe paraît simple : les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier ; les grosses réparations relèvent du nu-propriétaire.
Mais trois nuances sont essentielles :
Premièrement, sauf clause contraire, l’usufruitier ne peut pas nécessairement contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations.
Deuxièmement, si ces grosses réparations sont devenues nécessaires en raison d’un défaut d’entretien de l’usufruitier, ce dernier peut devoir en supporter la charge.
Troisièmement, certaines situations plus complexes, notamment lorsqu’un démembrement se combine avec une indivision, peuvent conduire à l’application d’autres règles.
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