Usage d’habitation : pas de seuil minimum de surface pour être qualifié de logement

Dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-13.058), la Cour de cassation confirme une lecture stricte du régime du changement d’usage en zone tendue : l’usage d’habitation s’apprécie indépendamment de toute considération de surface, de décence ou d’habitabilité. Cette solution, bien qu’antérieure à la loi Le Meur du 19 novembre 2024, s’inscrit parfaitement dans son esprit.

L’affaire : un petit local, un grand enjeu

Dans cette affaire, un appartement de 31 m² était issu de la réunion de deux anciens lots :

• Un local commercial de 25 m²,

• Et un petit local de 6 m² qui, au 1er janvier 1970, faisait déjà l’objet d’un bail à usage d’habitation.

  
  

Le bien est ensuite exploité en meublé touristique de courte durée. La Ville engage alors une procédure pour changement d’usage non autorisé au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

La Cour d’appel rejette la demande : selon elle, un local de moins de 9 m² ne peut être regardé comme un logement, et donc, la réunion des deux espaces ne permettait pas de considérer que le bien disposait d’un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

🏛️ La Cour de cassation tranche : l’usage d’habitation ne dépend pas de la surface

La Haute juridiction casse cette décision, rappelant que le critère déterminant est l’usage effectif au 1er janvier 1970, et non la conformité aux normes d’habitabilité actuelles.

Peu importe que le local ne satisfasse pas aux exigences de décence (article 4 du décret du 30 janvier 2002) : s’il était occupé à titre d’habitation à la date de référence, il doit être considéré comme affecté à cet usage.

La réunion ultérieure des lots ne fait pas disparaître l’usage d’habitation attaché à l’un d’eux. Et toute affectation à un autre usage nécessite une autorisation préalable, y compris pour un bien devenu difficilement habitable.

Ce que dit aujourd’hui la loi Le Meur

L’arrêt s’inscrit dans la droite ligne de la réforme de novembre 2024, portée par la loi dite "Le Meur", qui a clarifié l’article L. 631-7 du CCH en y ajoutant un nouvel alinéa :

« L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être, même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. »

La vocation résidentielle prime donc sur les caractéristiques techniques du local. Ce texte rappelle que l’objectif de la législation sur le changement d’usage est le maintien du parc de logements, et non l’amélioration de leur qualité, qui relève d’un autre champ réglementaire (habitat indigne, logement décent…).

FAQ officielle et confirmation par la jurisprudence

La Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP), dans sa FAQ de juin 2025, précise elle aussi que l’usage d’habitation peut résulter d’une occupation effective ou passée, sans condition de surface ou de normes de confort.

Ainsi, même un local de moins de 9 m², s’il a été loué à usage d’habitation au 1er janvier 1970, est soumis aux règles du changement d’usage en cas de transformation.

Ce qu’il faut retenir

Point de droit	Solution retenue
Un local de moins de 9 m² peut-il être qualifié de logement ?	Oui, si occupé à titre d’habitation au 1er janvier 1970
La conformité aux normes de décence est-elle un critère ?	Non, seul l’usage réel est pris en compte
La réunion de deux lots modifie-t-elle l’usage ?	Non, chaque lot conserve son usage initial
Une autorisation est-elle requise en cas de changement ?	Oui, dès lors que l’usage initial était résidentiel

📚 Référence : Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058