Taxe annuelle sur les bureaux : les espaces de coworking bel et bien assimilés à des bureaux

Le débat autour de la fiscalité applicable aux espaces de coworking continue d’alimenter les échanges entre exploitants, fiscalistes et pouvoirs publics. Une décision récente du Conseil d’État, en date du 12 novembre 2025 (n° 494253), apporte une réponse claire à la question : les espaces de coworking sont fiscalement considérés comme des bureaux, même lorsqu’ils s’accompagnent de prestations de services annexes.

Le contexte : un différend autour de la nature fiscale des locaux

Une société exploitant des espaces de coworking en Île-de-France avait sollicité un dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux (TAB) pour les années 2018 à 2020, estimant que ses locaux devaient être requalifiés en locaux commerciaux. Elle invoquait l’ensemble des services proposés à ses clients : cuisine, salles de réunion, espaces détente, événements professionnels, conciergerie, cabines téléphoniques, internet, yoga, etc.

Elle soutenait que son modèle relevait davantage du commerce de services que de la simple mise à disposition de postes de travail, et qu’à ce titre, ses locaux bénéficiaient de l’exonération prévue pour les surfaces commerciales inférieures à 2 500 m².

⚖️La décision du Conseil d’État : c’est l’usage effectif qui prime

En se fondant sur une jurisprudence déjà amorcée en 2019 (CE, 24 avril 2019, n° 417792), le Conseil d’État confirme que la qualification des locaux au regard de la taxe annuelle se détermine en fonction de l’usage réel qui en est fait au 1er janvier de chaque année, et non de la structure juridique du contrat ou de la diversité des services annexes.

Conclusion de la Haute juridiction : les locaux mis à disposition des clients pour y exercer leur activité professionnelle, même enrichis de services accessoires, sont des bureaux au sens fiscal du terme.

Rappel : qu’est-ce que la taxe annuelle sur les bureaux ?

L’article 231 ter du Code général des impôts instaure une taxe spécifique sur certains locaux situés en Île-de-France, en distinguant plusieurs catégories :

• Les locaux de bureaux proprement dits, y compris leurs dépendances,

• Les locaux professionnels (activités libérales ou associatives),

• Les locaux commerciaux, qui bénéficient d’une exonération sous certaines conditions.

  
  

Seuils d'exonération :

Type de local	Surface exonérée
Locaux commerciaux	< 2 500 m²
Locaux de bureaux	< 100 m²

Ce qu’il faut retenir pour les exploitants de coworking

• Un espace de coworking est considéré comme un bureau si les clients y exercent effectivement leur activité professionnelle, même si des services accessoires sont proposés.

  
  

• Les prestations complémentaires (accueil, cuisine, animations, bien-être) ne modifient pas la nature fiscale des locaux, tant que l’usage principal reste celui de travail.

  
  

• La qualification repose sur la réalité observable au 1er janvier de l’année d’imposition : contrats, discours marketing ou appellations commerciales ne suffisent pas à faire requalifier le bien.

Enjeux pratiques et fiscaux

Pour les opérateurs d’espaces de coworking, cette jurisprudence appelle à une vigilance accrue dans l’évaluation de la charge fiscale annuelle, en particulier :

• Lors de la mise en location de locaux en région parisienne,

• Pour le positionnement marketing des services (éviter une ambigüité qui n’aura pas de portée fiscale),

• En cas de redressement ou contrôle fiscal, notamment sur des années antérieures.

À noter

Même si le modèle du coworking se distingue de la location traditionnelle de bureaux par sa flexibilité et la richesse des services, la fiscalité continue de reposer sur une analyse juridique stricte de l’usage dominant.

📚 Référence : Conseil d’État, 12 novembre 2025, n° 494253