SCI et emprunt immobilier : attention, vous êtes considérée comme un professionnel

Lorsqu'une SCI contracte un prêt immobilier pour financer l'achat ou la rénovation d’un bien, elle n’est pas considérée comme un particulier aux yeux de la loi. Une récente décision de la Cour de cassation vient le rappeler avec force : la SCI est juridiquement assimilée à un professionnel lorsqu’elle agit dans le cadre de son objet social.

L’affaire : une SCI face à une banque et à des clauses litigieuses

Dans cette affaire, une société civile immobilière avait souscrit trois prêts immobiliers auprès d’un établissement bancaire, afin d’acquérir une maison ancienne destinée à l’habitation, et de réaliser des travaux. Ces crédits étaient libellés en francs suisses, un montage qui expose l’emprunteur au risque de change.

Estimant que certaines clauses du contrat de prêt étaient déséquilibrées et donc abusives, la SCI décide d’agir en justice. Elle reproche à la banque un défaut d’information et de mise en garde sur les risques liés à ce type de prêt.

⚖️ La réponse de la Cour de cassation

Dans son arrêt du 9 juillet 2025 (n° 23-23.066), la première chambre civile tranche sans ambiguïté :

« Lorsqu’une SCI emprunte pour acheter un bien immobilier conformément à son objet, elle agit à des fins professionnelles. »

Autrement dit, elle ne peut pas se prévaloir de la protection réservée aux non professionnels ou aux consommateurs par le Code de la consommation, notamment en ce qui concerne les clauses abusives.

Pourquoi cette décision est importante

L’article L. 132-1 ancien du Code de la consommation (applicable au moment des faits) prévoit que certaines clauses contractuelles peuvent être annulées si elles créent un déséquilibre significatif au détriment d’un non professionnel. Mais cette protection ne s’applique pas aux professionnels, qui sont réputés avoir les compétences et les moyens d’évaluer les risques d’un contrat.

La Cour rappelle que la SCI, dès lors qu’elle agit dans le cadre de son objet social, en l’occurrence, l’acquisition et la gestion d’immeubles est assimilée à un acteur professionnel, même si elle est composée de particuliers.

Ce qu’il faut retenir

• Une SCI qui contracte un prêt immobilier dans le cadre de son objet (achat, gestion, rénovation) est considérée comme un professionnel.

• Elle ne bénéficie pas des règles protectrices du droit de la consommation, comme la possibilité d’invoquer des clauses abusives.

• Cela implique une vigilance accrue lors de la négociation des conditions de prêt, notamment en cas de montages financiers à risque (monnaie étrangère, taux variables, etc.).

• Les associés doivent être parfaitement informés des conséquences juridiques de leur statut, même si la SCI est familiale ou à usage personnel.

Avant de signer un prêt immobilier via une SCI, faites-vous accompagner par un professionnel du droit ou un conseiller financier indépendant. Vous ne serez pas traité comme un consommateur : la prudence s’impose à chaque étape.