Donation de parts de SCI ou donation de l'immeuble : que choisir ?

Lorsqu'un propriétaire souhaite transmettre un bien immobilier à ses enfants, une question revient très souvent : Faut-il donner directement l'immeuble ou créer une SCI afin de transmettre progressivement ses parts sociales ?

Ces deux solutions permettent d'anticiper la transmission d'un patrimoine immobilier, mais elles ne répondent pas aux mêmes objectifs.

L'une privilégie la simplicité. L'autre offre davantage de souplesse pour organiser la gestion familiale et préparer la transmission sur plusieurs années.

Alors, quelle solution choisir ?

1. Donner directement l'immeuble : la simplicité avant tout

La donation d'un immeuble consiste à transmettre directement la propriété du bien à son ou ses bénéficiaires par acte notarié.

Cette solution présente plusieurs avantages :

• elle est simple à mettre en œuvre ;

• elle est facilement compréhensible par tous ;

• elle ne nécessite aucune structure sociétaire ;

• elle ne génère pas de formalités de gestion particulières après la donation.

  
  

En revanche, lorsque plusieurs enfants reçoivent ensemble le bien, ils deviennent généralement propriétaires en indivision.

Or, si l'indivision fonctionne parfaitement lorsque les relations familiales sont bonnes, elle peut rapidement devenir source de blocages en cas de désaccord sur la vente du bien, la réalisation de travaux ou sa gestion.

2. Donner des parts de SCI : une transmission progressive

Lorsque le bien appartient à une SCI, ce ne sont plus les murs qui sont transmis, mais les parts sociales de la société.

Cette technique présente plusieurs intérêts.

Elle permet notamment :

• de transmettre progressivement le patrimoine ;

• d'utiliser les abattements fiscaux tous les quinze ans ;

• d'organiser la gouvernance familiale ;

• de maintenir une gestion centralisée du patrimoine.

Les parents peuvent ainsi préparer la transmission tout en continuant à administrer les biens.

3. Une plus grande souplesse pour les donations

L'un des principaux avantages de la SCI réside dans la possibilité de transmettre exactement la valeur souhaitée.

Par exemple, il est possible de donner :

• 10 % des parts aujourd'hui ;

• puis 15 % quelques années plus tard ;

• puis de nouvelles parts lorsque les abattements fiscaux se reconstituent.

Cette progressivité est beaucoup plus difficile à mettre en œuvre lorsqu'un seul immeuble est détenu directement.

La SCI constitue ainsi un excellent outil pour organiser des transmissions échelonnées dans le temps.

4. Un intérêt fiscal… sous certaines conditions

La donation de parts sociales peut également présenter un intérêt fiscal.

En effet, les parts d'une SCI sont généralement moins faciles à vendre qu'un immeuble détenu directement et ne confèrent pas toujours le pouvoir de contrôler la société.

Dans certaines situations, cette moindre liquidité ou cette absence de pouvoir peut justifier l'application d'une décote sur leur valeur.

Cette décote est appréciée au cas par cas, en fonction des caractéristiques de la société, des statuts et de la participation transmise.

Elle peut contribuer à diminuer la base taxable de la donation.

Attention toutefois : il ne s'agit jamais d'un avantage automatique.

5. La SCI permet d'organiser la gouvernance, y compris en cas de démembrement

L'un des principaux intérêts de la SCI ne réside pas uniquement dans la fiscalité.

Elle permet surtout d'organiser les pouvoirs au sein de la famille.

Lorsque la nue-propriété d'un immeuble est donnée directement aux enfants, la vente de la pleine propriété nécessite, en principe, l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires.

Le parent ne peut donc plus décider seul de vendre le bien.

La donation de la nue-propriété de parts de SCI offre davantage de souplesse.

Les statuts peuvent aménager la répartition des droits de vote entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, tout en respectant les droits impératifs reconnus à chacun, notamment leur droit de participer aux décisions collectives.

Ils peuvent également confier au parent la gérance de la société et lui accorder des pouvoirs particulièrement étendus.

Si la vente de l'immeuble entre dans l'objet social et dans les pouvoirs attribués au gérant, celui-ci peut, selon la rédaction retenue des statuts, réaliser cette opération sans avoir à solliciter une autorisation préalable des enfants nus-propriétaires des parts.

Cette souplesse n'est toutefois jamais automatique.

Elle dépend notamment :

• de l'objet social ;

• des pouvoirs confiés au gérant ;

• des éventuelles limitations prévues par les statuts ;

• de la répartition des droits de vote ;

• et du respect de l'intérêt social.

  
  

La qualité de la rédaction des statuts est donc déterminante.

6. La donation de l'immeuble reste parfois la meilleure solution

La SCI n'est pas systématiquement le meilleur choix.

La donation directe de l'immeuble est souvent parfaitement adaptée lorsque :

• un seul bien doit être transmis ;

• un seul enfant est concerné ;

• aucun projet de gestion collective n'est envisagé ;

• le patrimoine est relativement simple.

Créer une SCI uniquement pour réaliser une donation peut alors générer davantage de contraintes que d'avantages.

7. Une SCI implique des obligations permanentes

Contrairement à une donation classique, une SCI continue d'exister après la transmission.

Elle suppose notamment :

• la tenue d'assemblées générales ;

• le respect des statuts ;

• certaines obligations comptables ;

• des formalités administratives ;

• des obligations fiscales.

Ces contraintes doivent être prises en considération avant de créer une société.

8. Le démembrement est possible dans les deux cas, mais ses effets diffèrent

Que l'on donne directement un immeuble ou des parts de SCI, il est parfaitement possible de transmettre uniquement la nue-propriété tout en conservant l'usufruit.

Dans les deux cas, le donateur peut continuer à occuper le bien ou à percevoir les loyers.

À son décès, l'usufruit s'éteint automatiquement et la pleine propriété se reconstitue entre les mains des nus-propriétaires, sans nouvelle taxation sur cette réunion.

En revanche, les conséquences sur la gestion diffèrent sensiblement.

En cas de donation directe de la nue-propriété d'un immeuble, le parent usufruitier ne peut pas vendre seul la pleine propriété. L'accord des enfants nus-propriétaires est nécessaire.

Dans une SCI, l'immeuble appartient à la société. Les enfants reçoivent uniquement la nue-propriété des parts sociales

.

Des statuts soigneusement rédigés peuvent alors permettre au parent :

• de conserver la gérance ;

• de disposer de droits de vote étendus ;

• de poursuivre librement la gestion du patrimoine ;

• et, lorsque les statuts et les pouvoirs du gérant le permettent, de vendre un immeuble appartenant à la société.

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La SCI peut ainsi offrir une maîtrise de la gestion beaucoup plus importante que le démembrement direct de l'immeuble.

Il convient toutefois d'anticiper le sort du prix de vente.

Après la cession, les fonds appartiennent à la société. Leur remploi, leur distribution et les droits respectifs de l'usufruitier et des nus-propriétaires devront être organisés avec précision afin d'éviter toute difficulté ultérieure.

Il n'existe pas de solution universelle

Le choix dépend notamment :

• de la composition de la famille ;

• du nombre de biens immobiliers ;

• de leur valeur ;

• de l'âge des donateurs ;

• des objectifs poursuivis.

  
  

Une famille souhaitant conserver plusieurs immeubles pendant plusieurs générations n'aura pas les mêmes besoins qu'un propriétaire désirant transmettre une résidence secondaire à un enfant unique.

La SCI devient réellement pertinente lorsqu'elle s'inscrit dans une stratégie patrimoniale globale.

Ce qu'il faut retenir

La donation d'un immeuble privilégie la simplicité.

La donation de parts de SCI offre davantage de souplesse pour organiser la transmission, préparer la gouvernance familiale et réaliser des donations progressives.

Aucune de ces solutions n'est supérieure à l'autre dans l'absolu.

Le véritable enjeu consiste à choisir l'outil le plus adapté à votre patrimoine, à votre situation familiale et à vos objectifs de transmission.

Une réflexion menée suffisamment tôt avec votre notaire permettra de sécuriser l'opération, d'anticiper les conséquences civiles et fiscales de chaque solution et de construire une stratégie de transmission véritablement adaptée à votre famille.

Références

• Articles 578 à 624 du Code civil (usufruit et nue-propriété).

• Articles 894 à 966 du Code civil (donations entre vifs).

• Articles 1075 à 1078-10 du Code civil (donation-partage).

• Articles 1832 à 1870-1 du Code civil (droit commun des sociétés et sociétés civiles).

• Article 1844 du Code civil (droits attachés aux parts sociales démembrées et participation aux décisions collectives).

• Article 1849 du Code civil (pouvoirs du gérant de société civile).

• Articles 669, 777, 779, 784 et 790 G du Code général des impôts (évaluation de l'usufruit, droits de mutation à titre gratuit et abattements).

• BOFIP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-20-40 (évaluation des parts sociales et droits de mutation à titre gratuit).