Comment transmettre un patrimoine immobilier en limitant les droits de succession ?

L'immobilier représente souvent l'essentiel du patrimoine d'une famille. Mais au moment d'une succession, les droits à payer peuvent être importants, obligeant parfois les héritiers à vendre rapidement un bien pour financer les droits de succession.

Pourtant, plusieurs outils juridiques permettent d'anticiper cette transmission et, selon les situations, d'en réduire le coût fiscal, tout en conservant la maîtrise de son patrimoine.

Voici les principales stratégies à connaître.

1. Anticiper grâce à la donation

Attendre son décès n'est pas toujours la solution la plus judicieuse.

La donation permet de transmettre progressivement son patrimoine tout en profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans.

Ainsi, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu'à 100 000 € tous les quinze ans en franchise de droits de donation.

Plus la transmission est anticipée, plus ces abattements pourront être reconstitués et utilisés plusieurs fois au cours d'une même vie.

2. Donner la nue-propriété tout en conservant l'usufruit

Il s'agit de l'un des outils les plus utilisés en matière de transmission patrimoniale.

Le propriétaire transmet la nue-propriété du bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit.

Concrètement, il continue :

• à habiter le logement ;

• ou à le louer et à percevoir les loyers.

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À son décès, l'usufruit s'éteint automatiquement et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits de succession supplémentaires sur la valeur déjà transmise.

Autre avantage majeur : lors de la donation, les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, laquelle dépend de l'âge du donateur. Plus la donation intervient tôt, plus la base taxable est généralement réduite.

3. Réaliser une donation-partage

La donation-partage permet de transmettre plusieurs biens à ses héritiers tout en organisant immédiatement leur répartition.

Elle présente plusieurs avantages :

• elle prévient les conflits futurs ;

• elle fige, en principe, la valeur des biens donnés au jour de la donation, évitant les réévaluations lors de la succession ;

• elle facilite et accélère le règlement de la succession.

C'est souvent la solution la plus adaptée lorsqu'il existe plusieurs enfants.

4. Utiliser une SCI familiale

La société civile immobilière (SCI) constitue avant tout un outil d'organisation patrimoniale.

Au lieu de transmettre directement un immeuble, les parents transmettent progressivement des parts sociales.

Cette technique présente plusieurs intérêts :

• elle permet d'effectuer des donations successives adaptées au montant des abattements disponibles ;

• elle facilite la gestion du patrimoine familial ;

• elle évite, dans de nombreux cas, les difficultés liées à l'indivision.

  
  

Sur le plan fiscal, la transmission de parts sociales peut également présenter un intérêt. En effet, dans certaines situations, leur valeur peut être minorée afin de tenir compte notamment de leur moindre liquidité ou de l'absence de pouvoir de contrôle attaché aux parts transmises.

Cette décote est appréciée au cas par cas, en fonction des caractéristiques de la société et de la participation transmise, et peut contribuer à réduire la base taxable de la donation.

Attention toutefois : une SCI implique également des obligations juridiques, comptables et fiscales qui doivent être anticipées.

5. Prévoir un testament

Le testament ne permet pas, à lui seul, de réduire les droits de succession.

En revanche, il permet d'organiser la répartition des biens entre les héritiers, dans le respect de la réserve héréditaire.

Il peut notamment permettre :

• d'attribuer un bien immobilier déterminé à un héritier ;

• de protéger davantage le conjoint survivant ;

• de limiter certaines situations d'indivision.

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6. Adapter son régime matrimonial

Pour les couples mariés, le choix du régime matrimonial influence directement la transmission du patrimoine.

Dans certaines situations, un changement de régime matrimonial ou l'ajout de clauses particulières (comme une clause de préciput ou une clause d'attribution intégrale) permet de renforcer la protection du conjoint survivant.

Ces solutions doivent toutefois être étudiées avec un notaire, notamment en présence d'enfants d'une précédente union ou lorsque les objectifs patrimoniaux sont plus complexes.

7. Utiliser l'assurance-vie en complément

L'assurance-vie n'est pas un outil de transmission immobilière à proprement parler.

En revanche, elle constitue un excellent complément.

Les capitaux transmis par ce biais sont, en principe, transmis hors succession et bénéficient d'une fiscalité spécifique particulièrement avantageuse, notamment pour les primes versées avant les 70 ans du souscripteur.

Ils permettent notamment :

• de financer les droits de succession ;

• d'éviter la vente précipitée d'un bien immobilier ;

• de transmettre un capital dans un cadre fiscal souvent très favorable.

  
  

8. Ne pas oublier les donations de sommes d'argent

L'optimisation d'une transmission ne passe pas uniquement par les biens immobiliers.

Il peut être opportun de transmettre progressivement des liquidités afin de diminuer le patrimoine qui sera soumis aux droits de succession.

Outre l'abattement de 100 000 € applicable entre un parent et un enfant, il existe également le don familial de sommes d'argent prévu par l'article 790 G du Code général des impôts.

Sous certaines conditions, il permet de transmettre 31 865 € supplémentaires, tous les quinze ans, en franchise de droits de donation.

Cet avantage est cumulable avec les abattements de droit commun et peut constituer un excellent outil d'anticipation.

9. Ne pas attendre qu'il soit trop tard

En matière de transmission, le temps constitue souvent le meilleur allié.

Les abattements fiscaux ne se reconstituent que tous les quinze ans.

Par ailleurs, dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit, la valeur fiscale de la nue-propriété augmente avec l'âge du donateur, ce qui peut accroître le coût de la transmission.

Plus la réflexion est engagée tôt, plus les possibilités d'optimisation sont nombreuses.

Une stratégie toujours sur mesure

Il n'existe pas de solution universelle.

Le choix dépend notamment :

• de la composition de la famille ;

• de la valeur du patrimoine ;

• de la nature des biens détenus ;

• des besoins financiers du donateur ;

• des objectifs poursuivis (protéger un conjoint, avantager un enfant, conserver un bien de famille, réduire la fiscalité…).

  
  

Dans la plupart des situations, une transmission réussie repose sur la combinaison de plusieurs outils plutôt que sur un seul mécanisme.

Ce qu'il faut retenir

Transmettre un patrimoine immobilier ne s'improvise pas.

Donation, donation-partage, démembrement de propriété, SCI familiale, assurance-vie ou aménagement du régime matrimonial sont autant de leviers qui peuvent être combinés pour protéger ses proches et limiter le coût de la transmission.

Plus cette réflexion est engagée tôt, plus les possibilités d'optimisation sont importantes et plus la transmission sera sereine pour les héritiers.

Références

• Articles 578 à 624 du Code civil (usufruit et nue-propriété).

• Articles 894 à 966 du Code civil (donations).

• Articles 1075 à 1078-10 du Code civil (donation-partage).

• Articles 1832 et suivants du Code civil (société civile).

• Articles 720 à 892 du Code civil (successions).

• Articles 669, 777, 779, 784 et 790 G du Code général des impôts (évaluation de l'usufruit, droits de mutation et abattements).