Pinel ou Jeanbrun : réduction d’impôt ou amortissement, quelle différence ?

On présente souvent le dispositif « Jeanbrun », officiellement dénommé Relance logement, comme le successeur du Pinel.

La comparaison est logique : dans les deux cas, l'objectif est d'encourager les particuliers à investir dans un logement destiné à la location.

Mais fiscalement, les deux mécanismes fonctionnent de manière très différente.

La différence peut se résumer ainsi :

PINEL = réduction de l'impôt à payer

JEANBRUN = réduction du revenu foncier imposable grâce à un amortissement

Et cette nuance change profondément la manière de mesurer l'intérêt de l'investissement.

Le Pinel accordait directement une réduction d'impôt

Le dispositif Pinel, désormais fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025, reposait sur un mécanisme relativement simple à comprendre.

Le contribuable achetait un logement éligible, s'engageait à le louer pendant une certaine durée dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire et obtenait, en contrepartie, une réduction d'impôt sur le revenu calculée à partir du prix du logement.

L'avantage intervenait donc en bout de chaîne.

Une fois l'impôt calculé, la réduction Pinel venait directement diminuer son montant.

C'était un avantage fiscal dont le montant dépendait principalement du prix de revient retenu, de la durée de l'engagement et du régime Pinel applicable.

Avec Jeanbrun, le raisonnement est complètement différent

Le dispositif Relance logement, couramment appelé « Jeanbrun », a été créé par la loi de finances pour 2026.

Il s'applique aux investissements éligibles réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Il ne donne pas droit à une réduction d'impôt comparable au Pinel.

Le propriétaire peut, sous certaines conditions, déduire chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur de son investissement au titre de l'amortissement.

Autrement dit, l'avantage fiscal intervient avant le calcul de l'impôt : il réduit le revenu immobilier sur lequel le propriétaire sera imposé.

Qu'est-ce qu'un amortissement ?

L'idée consiste à considérer qu'un immeuble se déprécie théoriquement avec le temps.

Une fraction de sa valeur peut donc être déduite chaque année des loyers imposables.

C'est une véritable nouveauté pour l'investissement locatif nu des particuliers dans le cadre de ce dispositif.

Mais tout le prix d'acquisition n'est pas amortissable.

La valeur du terrain est exclue : pour l'application du dispositif, le foncier est forfaitairement évalué à 20 % du prix d'acquisition net de frais. L'amortissement porte donc sur la valeur hors foncier.

Un exemple très simple

Imaginons un logement neuf acquis 300 000 €.

La fraction correspondant au foncier, évaluée forfaitairement à 20 %, représente 60 000 €.

La base théorique amortissable est donc de :

300 000 € – 60 000 € = 240 000 €

Pour un logement relevant de la location intermédiaire, le taux d'amortissement du neuf est de 3,5 %.

240 000 € × 3,5 % = 8 400 €

Mais le dispositif prévoit également un plafond annuel de déduction au titre de l'amortissement.

Dans cette configuration, il est en principe limité à 8 000 € par an et par foyer fiscal.

Ce sont donc ces 8 000 € qui viendront diminuer les revenus fonciers imposables du contribuable, sous réserve de l'ensemble des règles du dispositif.

Deux investisseurs peuvent donc obtenir une économie fiscale différente

C'est l'une des différences majeures avec le Pinel.

Prenons deux propriétaires qui peuvent chacun déduire 8 000 € de leurs revenus fonciers.

Le premier est imposé dans une tranche marginale relativement faible.

Le second est soumis à une tranche marginale beaucoup plus élevée.

La déduction fiscale est identique : 8 000 €.

Mais l'économie d'impôt obtenue ne sera pas nécessairement la même, car une déduction réduit une base imposable et son intérêt dépend donc de la situation fiscale du propriétaire.

L'effet peut également concerner les prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers.

Le dispositif doit donc être évalué en fonction du profil fiscal réel de l'investisseur, et non simplement à partir d'un pourcentage annoncé dans une brochure commerciale.

Les taux varient selon le logement et le niveau de loyer

Le dispositif cherche également à favoriser les loyers les plus accessibles.

Pour les logements neufs, le taux annuel d'amortissement est fixé à :

• 3,5 % en location intermédiaire ;

• 4,5 % en location sociale ;

• 5,5 % en location très sociale.

  
  

Pour les logements anciens éligibles avec travaux, les taux sont respectivement de :

• 3 % en location intermédiaire ;

• 3,5 % en location sociale ;

• 4 % en location très sociale.

  
  

La déduction annuelle au titre des amortissements est normalement plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal, plafond pouvant être porté à 10 000 € ou 12 000 € dans certaines situations lorsque les logements concernés sont affectés à la location sociale ou très sociale dans les proportions prévues par la loi.

Le Jeanbrun ne concerne pas tous les logements

Le nouveau mécanisme vise les logements situés dans des immeubles d'habitation collectifs.

Sont notamment concernés :

• les logements neufs ;

• les logements acquis en VEFA ;

• certains logements que le contribuable fait construire ;

• les logements anciens faisant l'objet de travaux suffisamment importants.

Dans l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition du logement pour entrer dans le dispositif.

Une maison individuelle achetée pour être simplement louée n'entre donc pas automatiquement dans le champ du dispositif.

Il faut louer pendant au moins neuf ans

L'avantage fiscal s'accompagne d'engagements importants.

Le propriétaire doit notamment louer le logement :

• nu ;

• comme résidence principale du locataire ;

• pendant une durée minimale de neuf ans ;

• dans le respect de plafonds de loyers ;

• à un locataire respectant les plafonds de ressources applicables.

La mise en location doit également intervenir dans le délai fixé par le texte.

Par ailleurs, le logement ne peut pas être loué, pour bénéficier de l'amortissement, à un membre du foyer fiscal du propriétaire ni à certains parents ou alliés proches.

Et dans l'ancien ?

Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas au neuf.

Un logement ancien situé dans un immeuble collectif peut également être éligible lorsqu'il fait l'objet d'une rénovation importante répondant aux conditions prévues par la loi.

L'amortissement porte alors sur la valeur hors foncier du prix d'acquisition, à laquelle peuvent s'ajouter les travaux retenus par le dispositif.

Les taux sont toutefois légèrement inférieurs à ceux applicables dans le neuf.

Cette ouverture à l'ancien constitue une différence importante par rapport à l'image traditionnellement associée aux dispositifs d'investissement locatif neuf.

Attention : amortissement ne signifie pas « remboursement par l'État »

C'est probablement le point le plus important à comprendre.

Si un investisseur bénéficie de 8 000 € d'amortissement, cela ne signifie absolument pas que l'État lui verse 8 000 € ou que son impôt diminue de 8 000 €.

Cela signifie que 8 000 € viennent diminuer la base de ses revenus fonciers imposables.

L'économie réelle dépend ensuite de sa situation fiscale.

C'est précisément pour cette raison qu'il est trompeur de comparer directement « X euros de réduction Pinel » avec « X euros d'amortissement Jeanbrun ».

Ce ne sont pas les mêmes euros.

Le respect des engagements est essentiel

L'option pour le dispositif est assortie d'un engagement de location et elle est irrévocable pour le logement concerné.

En cas de non-respect des conditions, le Code général des impôts prévoit un mécanisme de reprise : le revenu foncier peut être majoré des amortissements antérieurement déduits, sauf notamment dans certains événements expressément prévus par la loi tels que le décès, certaines invalidités ou le licenciement.

L'avantage fiscal ne doit donc jamais être analysé indépendamment de la durée pendant laquelle l'investisseur est prêt à conserver et louer le bien.

Ce qu'il faut retenir

Le dispositif Jeanbrun n'est pas un « nouveau Pinel » au sens strict.

Les deux dispositifs poursuivent un objectif voisin : encourager l'investissement locatif.

Mais leur mécanique fiscale est profondément différente.

Avec le Pinel, on réduisait directement l'impôt.

Avec le Jeanbrun, on réduit d'abord le revenu foncier imposable grâce à l'amortissement.

Cette différence explique pourquoi deux investisseurs réalisant exactement le même investissement peuvent ne pas obtenir la même économie fiscale avec le nouveau dispositif.

Avant de regarder uniquement le montant théorique de l'amortissement, il faut donc examiner l'ensemble de l'équation : prix d'achat, financement, loyers, charges, fiscalité du foyer et durée de détention.