Logement indécent : un bailleur peut-il donner congé pour faire des travaux ?

Un propriétaire peut-il louer un logement indécent, puis donner congé au locataire pour réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité ?

La Cour de cassation vient de répondre très clairement : non, lorsque le bailleur connaissait l’indécence du logement dès la conclusion du bail.

Dans un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile rappelle une règle essentielle : le bailleur ne peut pas transformer son obligation de délivrer un logement décent en motif d’éviction du locataire.

L’affaire : un studio jugé impropre à l’habitation

Dans cette affaire, une SCI avait donné à bail un studio à usage d’habitation.

Quelques années plus tard, un jugement définitif avait constaté que le logement était indécent : la pièce principale ne mesurait que 8,84 m². Le local ne pouvait donc pas être destiné à l’habitation.

Le bailleur a ensuite délivré au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, en invoquant notamment la réalisation de travaux de mise en conformité.

En apparence, l’argument pouvait sembler cohérent : le logement n’est pas conforme, il faut réaliser des travaux, donc le bailleur souhaite récupérer les lieux.

Mais c’est précisément ce raisonnement que la Cour de cassation refuse.

Le principe : le bailleur doit délivrer un logement décent

En matière de bail d’habitation, le bailleur a une obligation fondamentale : remettre au locataire un logement décent.

Cette obligation résulte notamment de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du Code civil.

Un logement destiné à l’habitation doit donc répondre à des critères minimaux de sécurité, de salubrité, d’équipement, de performance énergétique et de surface ou de volume habitable.

Le décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit disposer d’au moins une pièce principale présentant :

• soit une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;

• soit un volume habitable d’au moins 20 m³.

Lorsque ces conditions ne sont pas réunies, le logement peut être considéré comme non décent.

Le congé pour motif légitime et sérieux ne peut pas tout justifier

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé au locataire dans certaines hypothèses.

Il peut notamment donner congé :

• pour reprendre le logement ;

• pour le vendre ;

• ou pour un motif légitime et sérieux.

La réalisation de travaux peut, dans certains cas, constituer un motif légitime et sérieux.

Mais ce n’est pas automatique.

Tout dépend de la nature des travaux, du contexte et du comportement du bailleur.

Dans l’arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation pose une limite importante : lorsque les travaux ont pour objet de remédier à une indécence que le bailleur connaissait dès la signature du bail, ils ne peuvent pas justifier un congé.

Pourquoi cette décision est importante

La solution est logique.

Si un bailleur savait que le logement était indécent au moment de le louer, il ne peut pas ensuite utiliser cette indécence pour mettre fin au bail.

Sinon, cela reviendrait à lui permettre de se prévaloir de son propre manquement.

Le raisonnement est simple :

• le bailleur devait délivrer un logement décent dès le départ ;

• il ne l’a pas fait ;

• il doit remédier à cette situation ;

• mais il ne peut pas utiliser cette mise en conformité comme motif pour évincer le locataire.

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Autrement dit, les travaux nécessaires à la décence du logement doivent être réalisés dans le cadre du bail, selon les mécanismes prévus par la loi, et non servir de prétexte à un congé.

Que peut faire le locataire d’un logement indécent ?

Lorsque le logement loué ne répond pas aux critères de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité.

À défaut d’accord, le juge peut être saisi.

Il peut notamment :

• déterminer les travaux à réaliser ;

• fixer un délai d’exécution ;

• réduire le montant du loyer ;

• suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation ;

• suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

  
  

La loi prévoit donc déjà une voie spécifique pour traiter l’indécence du logement.

Cette voie n’est pas l’éviction du locataire.

La Cour de cassation a d’ailleurs précisé, dans un autre arrêt rendu le même jour, que l’obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue.

Concrètement, le locataire peut demander la réalisation des travaux tant que le logement reste indécent, même plusieurs années après son entrée dans les lieux.

En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance obéit à une autre logique.

Le locataire ne peut obtenir réparation que pour les conséquences dommageables subies pendant les trois années précédant sa demande en justice.

Autrement dit : le droit d’exiger les travaux demeure tant que le manquement persiste, mais la demande de dommages et intérêts reste soumise à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce que les bailleurs doivent retenir

Cette décision impose une grande prudence aux propriétaires.

Avant de louer un bien, il faut vérifier sa conformité aux critères de décence.

Cette vérification est particulièrement importante pour :

• les petites surfaces ;

• les chambres de service ;

• les studios anciens ;

• les logements sous combles ;

• les biens avec des problèmes d’humidité ;

• les logements énergétiquement dégradés ;

• les locaux transformés en habitation.

  
  

Si un logement est indécent, la solution n’est pas de le louer en l’état, puis de régulariser plus tard.

Le risque est important : contestation du bail, réduction du loyer, suspension du paiement, condamnation à réaliser les travaux, indemnisation du locataire dans la limite de la prescription applicable, et impossibilité d’utiliser ces travaux comme motif de congé lorsque l’indécence était connue dès l’origine.

Ce que les professionnels doivent retenir

Pour les professionnels de l’immobilier, cette décision est aussi un signal fort.

La décence du logement ne doit pas être traitée comme une simple formalité documentaire.

Elle doit être vérifiée avant la mise en location.

En pratique, il faut être attentif :

• à la surface habitable réelle ;

• au volume habitable ;

• à la ventilation ;

• à l’humidité ;

• à l’installation électrique ;

• au chauffage ;

• à la performance énergétique ;

• à l’usage réel du local ;

• à la conformité du logement à sa destination d’habitation.

Un logement “louable” commercialement ne l’est pas nécessairement juridiquement.

Ce que cette décision ne dit pas

Attention toutefois à ne pas tirer de cet arrêt une conclusion trop large.

La Cour de cassation ne dit pas que tout congé pour travaux est impossible.

Un congé pour travaux peut rester valable dans certaines situations, notamment lorsque les travaux sont réels, sérieux, nécessaires et ne servent pas à contourner les droits du locataire.

Ce que la Cour interdit ici, c’est une situation particulière : le bailleur qui connaissait l’indécence du logement dès la conclusion du bail et qui tente ensuite de justifier un congé par des travaux destinés à corriger cette indécence.

La nuance est essentielle.

Ce qu’il faut retenir

Le bailleur ne peut pas louer un logement indécent, puis donner congé au locataire pour réaliser les travaux nécessaires à sa mise en conformité, lorsqu’il connaissait cette indécence dès la conclusion du bail.

Dans ce cas, les travaux ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé.

Le locataire peut demander la mise en conformité du logement tant que l’indécence persiste.

En revanche, son indemnisation au titre du trouble de jouissance est limitée aux trois années précédant sa demande en justice.

Ces deux arrêts du 4 juin 2026 sont donc complémentaires.

Ils rappellent que la décence du logement n’est pas une option.

C’est une condition de départ.

Et lorsqu’elle n’est pas respectée, le bailleur doit réparer son manquement, sans pouvoir en faire un motif d’éviction.

Références

Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin.

Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Article 1719 du Code civil.

Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.